Käufer von Immobilien versuchen hin und wieder, den Immobilienkaufvertrag mit Bezug auf eine arglistige Täuschung anzufechten. Der Tatbestand der arglistigen Täuschung (§ 123 BGB) ähnelt dem strafrechtlichen Tatbestand des Betruges. Will ein Eigentümer eine Immobilie verkaufen und verschweigt bewusst ihm bekannte Mängel des Objekts, obwohl er diese kennt, handelt er arglistig. Der im Gesetz benutzte Begriff „Arglist“ ist heute nur noch wenig gebräuchlich, heute wird umgangssprachlich von „Vorsatz“, also einer vorsätzlichen Täuschung, gesprochen. Die Anfechtung von Kaufverträgen erfolgt in diesen Fällen meist durch einen Rechtsanwalt.
Was ist eine arglistige oder vorsätzliche Täuschung?
Arglistige Täuschung wird als das „vorsätzliche Hervorrufen oder Aufrechterhalten eines Irrtums durch Vorspiegelung oder Unterdrückung von Tatsachen“ definiert. Die Täuschung entsteht dadurch, dass der Verkäufer dem Käufer Eigenschaften suggeriert oder vorenthält, die so nicht gegeben sind. Dies muss arglistig, also vorsätzlich, geschehen. Derjenige Verkäufer, der täuscht, braucht keine Bereicherungsabsicht zu haben. Auch kommt es nicht darauf an, dass die Täuschung den Käufer geschädigt hat.
Ausgangslage beim Immobilienkaufvertrag
Grundsätzlich ist es nicht Aufgabe des Verkäufers einer Immobilie, alle Details seines Objekts zu kennen und diese unaufgefordert zu präsentieren. Im Gegenteil, erst einmal ist es Aufgabe des Käufers, sich alle wichtigen Informationen über den Kaufgegenstand zu verschaffen. Der Verkäufer, oder auch ein von ihm beauftragter Immobilienmakler, muss sich aber davor hüten, Dinge zu behaupten, die unzutreffend sind. Fragen der Käuferschaft hat der Verkäufer wahrheitsgemäß zu beantworten. Fakten über die Immobilie, die der Käufer redlicher Weise als Aufklärung erwarten darf, müssen unaufgefordert zur Verfügung gestellt werden. Ansonsten riskieren Sie die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages und müssen Schadensersatz fürchten.
Arglistig täuschen versus arglistig verschweigen
Die Täuschungshandlung kann auch darin begründet sein, dass Tatsachen nicht ausdrücklich behauptet, sondern arglistig verschwiegen werden. Voraussetzung dafür ist, dass der Käufer nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung eine Aufklärung erwarten durfte und sich damit für den Verkäufer eine Aufklärungspflicht ergab. Vorsätzlich handelt auch derjenige, der „Angaben ins Blaue hinein“ macht und Dinge behauptet, von denen er wissen musste, dass sie nicht oder nicht so zutreffen. Entscheidend kommt es darauf an, dass die Täuschungshandlung ursächlich für die Kaufentscheidung des Käufers war und ohne die Täuschung gar nicht oder nicht so abgegeben worden wäre.
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Täuschung und Gewährleistungsausschluss
In Immobilienkaufverträgen wird meist die Klausel „gekauft wie gesehen“ vereinbart. Mit diesem Gewährleistungsausschluss kann der Verkäufer solche Mängel an der Immobilie ausschließen, die ein durchschnittlicher Kaufinteressent bei einer gründlichen Besichtigung ohne Sachverständigen hätte erkennen können. Darauf, ob er das Haus dabei tatsächlich untersucht hat, kommt es nicht an. Versteckte Mängel, die ein durchschnittlicher Kaufinteressent ohne eigene Untersuchung nicht erkennen konnte, werden von dem Gewährleistungsausschluss hingegen nicht erfasst.
Kann der Käufer einen versteckten Mangel darlegen, kann er sich im Regelfall auf eine vorsätzliche Täuschung des Verkäufers berufen. Dazu muss er beweisen, dass der Verkäufer ihn hätte aufklären müssen. Gleiches gilt, wenn die Parteien beim Hausverkauf eine bestimmte Eigenschaft der Immobilie vereinbart haben und der Verkäufer beispielsweise wider besseres Wissen ausdrücklich zusichert, dass in dem Haus kein Asbest verbaut wurde. Der Begriff der arglistigen Täuschung ist also immer im Zusammenhang mit einer Aufklärungspflicht des Verkäufers zu verstehen, sodass es im Einzelfall stets auf die Umstände ankommt.
Beispiel: Arglistige Täuschung beim Hauskaufvertrag
In einem Fall des BGH (Urteil v. 22.6.2016, V ZR 23/15) hatte der Verkäufer eines Neubauwohnhauses verschwiegen, dass beim Umbau des Gebäudes Teile der Altbausubstanz verwendet wurden. Der Käufer beanstandete, dass die Altbausubstanz schadensanfälliger und wärmedurchlässiger sei als die Neubauwände und focht den Hauskauf wegen arglistiger Täuschung an. Der BGH stellte darauf ab, ob das Haus durch die Altbausubstanz derart geprägt wurde, dass es nicht mehr als Neubau hätte bezeichnet werden dürfen. Arglist liege zudem nur vor, wenn der Verkäufer in Kenntnis der Gegebenheiten gewusst oder es für möglich gehalten hätte, dass ein Kaufinteressent maßgeblichen Wert auf eine Aufklärung gelegt hätte.
Wie und von wem ist der Beweis zu erbringen?
Grundsätzlich ist die arglistige Täuschung durch den Getäuschten, also durch den Käufer, zu beweisen. Der Verkäufer muss lediglich darlegen, was er wem wann mitgeteilt hat, wie er aufgeklärt hat. Ist der Käufer anderer Ansicht, muss er das Gegenteil beweisen. Gelingt ihm dieser Beweis, ist die behauptete Aufklärung wirksam bestritten. Der Kaufvertrag gilt dabei als wesentliche Grundlage, wenn Mängel auftreten, die im Kaufvertrag nicht ausgewiesen sind. Solchen Mängeln begegnen Sie nur wirksam, wenn Sie wahrheitsgemäß aufklären und informieren.
