Arglistige Täuschung

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Käufer von Immobilien versuchen hin und wieder, den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten. Der Tatbestand der arglistigen Täuschung (§ 123 BGB) ähnelt dem strafrechtlichen Tatbestand des Betruges. Arglistige Täuschung wird als das „vorsätzliche Hervorrufen oder Aufrechterhalten eines Irrtums durch Vorspiegelung oder Unterdrückung von Tatsachen“ definiert. Derjenige, der täuscht, braucht keine Bereicherungsabsicht zu haben. Auch kommt es nicht darauf an, dass die Täuschung den Käufer geschädigt hat.

Die Täuschungshandlung kann auch darin begründet sein, dass Tatsachen nicht nur ausdrücklich behauptet, sondern auch verschwiegen werden. Voraussetzung dafür ist, dass der Käufer nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung eine Aufklärung erwarten durfte und sich damit für den Verkäufer eine Aufklärungspflicht ergab. Arglistig handelt auch derjenige, der „Angaben ins Blaue hinein“ macht und Dinge behauptet, von denen er wissen musste, dass sie nicht oder nicht so zutreffen. Entscheidend kommt es darauf an, dass die Täuschungshandlung ursächlich für die Kaufentscheidung des Käufers war und ohne die Täuschung gar nicht oder nicht so abgegeben worden wäre.

In Immobilienkaufverträgen wird meist die Klausel „gekauft wie gesehen“ vereinbart. Mit diesem Gewährleistungsausschluss kann der Verkäufer solche Mängel an der Immobilie ausschließen, die ein durchschnittlicher Kaufinteressent bei einer gründlichen Besichtigung ohne Sachverständigen hätte erkennen können. Darauf, ob er das Objekt dabei tatsächlich untersucht hat, kommt es nicht an.  Versteckte Mängel, die ein durchschnittlicher Kaufinteressent ohne eigene Untersuchung nicht erkennen konnte, werden von dem Gewährleistungsausschluss hingegen nicht erfasst. Kann der Käufer einen versteckten Mangel darlegen, kann er sich im Regelfall auf eine arglistige Täuschung des Verkäufers berufen. Dazu muss er beweisen, dass der Verkäufer ihn hätte aufklären müssen. Gleiches gilt, wenn die Parteien eine bestimmte Eigenschaft der Immobilie vereinbart haben und der Verkäufer beispielsweise wider besseres Wissen ausdrücklich zusichert, dass in der Immobilie kein Asbest verbaut wurde. Der Begriff der arglistigen Täuschung ist also immer im Zusammenhang mit einer Aufklärungspflicht des Verkäufers zu verstehen, sodass es im Einzelfall stets auf die Umstände ankommt.

In einem Fall des BGH (Urteil v. 22.6.2016, V ZR 23/15) hatte der Verkäufer eines Neubauwohnhauses verschwiegen, dass beim Umbau des Gebäudes Teile der Altbausubstanz verwendet wurden. Der Käufer beanstandete, dass die Altbausubstanz schadensanfälliger und wärmedurchlässiger sei als die Neubauwände und focht den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. Der BGH stellte darauf ab, ob das Haus durch die Altbausubstanz derart geprägt wurde, dass es nicht mehr als Neubau hätte bezeichnet werden dürfen. Arglist liege zudem nur vor, wenn der Verkäufer in Kenntnis der Gegebenheiten gewusst oder es für möglich gehalten hätte, dass ein Kaufinteressent maßgeblichen Wert auf eine Aufklärung gelegt hätte.

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