Aufklärungspflicht

Wer als Makler tätig ist, hat Aufklärungspflichten. Eine Aufklärungspflicht besteht gegenüber dem Auftraggeber, in dessen Auftrag der Makler eine Immobilie verkaufen soll, aber auch gegenüber dem Kaufinteressenten, der sich für das Angebot interessiert. Für den Makler kann das Thema „Aufklärungspflicht“ im Einzelfall eine Gratwanderung sein.

3D Grafik ChecklisteAufklärungspflichten allgemein

Die Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung verpflichtet jeden Dienstleister, vor Abschluss eines schriftlichen Vertrages oder vor Erbringung seiner Dienstleistung über seine persönlichen Verhältnisse zu informieren. Dazu gehören die Angabe von Familien- und Vornamen, Anschrift seiner Niederlassung, eventuelle Eintragung im Handelsregister, Name und Anschrift der Aufsichtsbehörde oder eventuell verwendete allgemeine Geschäftsbedingungen. Wirbt der Makler auf einer Website im Internet, finden sich für diese Angaben teils im Impressum.

Aufklärungspflicht gegenüber Auftraggeber

Übernimmt der Makler Vermarktung und Verkauf einer Immobilie, muss er den Auftraggeber vorab darüber aufklären, ob und inwieweit Interessenkonflikte bestehen. So steht die nach dem gesetzlichen Leitbild bestehende Unparteilichkeit und Unabhängigkeit eines Maklers infrage, wenn der Makler mit einem Dritten wirtschaftlich verflochten ist. Eine wirtschaftliche Verflechtung liegt vor, wenn der Makler auf den Dritten oder der Dritte auf den Makler aufgrund der wirtschaftlichen oder rechtlichen Abhängigkeit beherrschenden Einfluss ausüben kann.

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Beispiel: Der Makler vermittelt einen Kaufinteressenten, zu dem er in einem unternehmerischen Beteiligungsverhältnis oder einem Beschäftigungsverhältnis steht. In diesen Fällen muss der Auftragnehmer damit rechnen, dass der Makler mindestens auch die Interessen des Dritten wahrnimmt. Typisch wäre der Fall, dass der Makler auch Wohnungsverwalter einer zum Verkauf stehenden Eigentumswohnung ist. Rein persönliche Beziehungen genügen dafür nicht, sodass auch zwischen Ehegatten allein wegen der Ehe keine interessenwidrige Verflechtung besteht.
Im Hinblick auf den Verkauf eines Objekts, muss der Makler den Auftraggeber über alle ihm bekannten vertragsrelevanten Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art richtig und vollständig aufzuklären. Will ein Verkäufer Bauerwartungsland als Bauland anbieten, muss der Makler darüber aufklären, dass es sich dabei noch nicht um baureifes Land handelt und keine entsprechenden Baulandpreise verlangt werden können. Eine steuerliche und rechtliche Beratung schuldet der Makler jedoch nicht. Der Makler ist nicht verpflichtet, die ihm vom Auftraggeber erteilten Angaben über das Objekt zu prüfen, muss aber, wenn dafür Anhaltspunkte bestehen, selbst recherchieren.

Aufklärungspflichten gegenüber Kaufinteressenten

Bewirbt der Makler ein Objekt, ist er nach der Energieeinsparverordnung verpflichtet, Angaben zum Energieausweis, Energiebedarf und Energieverbrauch zu machen.

Er braucht den Interessenten nur über Gegebenheiten zu informieren, von denen er weiß, dass sie zutreffen. Angaben ins Blaue hinein begründen ebenso wie das arglistige Verschweigen oder Vortäuschen von Eigenschaften oder Gegebenheiten des Objekts Schadensersatzansprüche und ein Rücktrittsrecht des Käufers vom Kaufvertrag.

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