Baugesetzbuch

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Grafik Icon GesetzbuchDas Baugesetzbuch (BauGB) regelt in 249 Paragrafen das Bauplanungsrecht. Es ist der Nachfolger des Bundesbaugesetzbuches und trat 1987 in Kraft. Die früher eigenständigen Regelungen des Städtebaurechts wurden verstärkt auf die Gegenwarts- und Zukunftsaufgaben des Städtebaus ausgerichtet. In der Folge wurden die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, zuvor Wertverordnung), die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Planzeichenverordnung (PlanzV) novelliert. Da das Baugesetzbuch vorwiegend Vorschriften enthält, die sich an staatliche Institutionen richten, kommt der Bürger nur indirekt damit in Berührung. Soweit der Bürger als Bauherr auftritt, ist eher die jeweilige Landesbauordnung, in der die Zulässigkeit von Bauvorhaben in Details geregelt ist, relevant.

Baugesetzbuch und Bauleitplanung

§ 1 BauGB bestimmt als Aufgabe der Bauleitplanung, die bauliche Nutzung der Grundstücke in einer Gemeinde nach Maßgabe des Baugesetzbuches vorzubereiten und auszuführen. Die Bauleitplanung ist das maßgebliche Planungsinstrument des Städtebaurechts und soll die Perspektiven städtebaulicher Entwicklungen in die Baupläne einfließen lassen.

Für den Bürger unmittelbar interessant ist das Zulässigkeitsrecht (§§ 29 – 38 BauGB). Es betrifft alle Bauvorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage zum Inhalt haben. Es unterscheidet die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, der Bauherren konkret vorgibt, nach welchen Vorgaben er ein Gebäude errichten kann. In der zweiten Kategorie geht es um die Zulässigkeit von Bauvorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, dem sogenannten nicht beplanten Innenbereich. In der dritten Kategorie geht es um die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Außenbereich.

In Gebieten mit Bebauungsplänen sind Bauvorhaben zulässig, sofern sie seinen Festsetzungen nicht widersprechen. Soweit der Bebauungsplan Ausnahmen vorsieht, können diese im Rahmen einer Ermessensentscheidung von der Baubehörde zugelassen werden (§ 31 Abs. I). Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann ein Bauherr auch befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (z.B. Dachgaube) oder damit eine offenbar nicht beabsichtigte Härte vermieden werden kann (§ 31 Abs. II).

Das Baugesetzbuch enthält in §§ 85 ff Vorschriften für die Enteignung von Immobilien. Dazu gehören Regelungen über Zweck, Gegenstand und Voraussetzungen der Enteignung sowie die Höhe der Enteignungsentschädigung.
§ 192 bestimmt, dass zur Ermittlung von Grundstückswerten selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet werden. Sie haben die Aufgabe, Gutachten über den Verkehrswert von Immobilien zu erstellen und führen insbesondere eine Kaufpreissammlung. Auf Grundlage dieser Kaufpreissammlung sind durchschnittliche Bodenrichtwerte für unbebaute Grundstücke zu ermitteln.

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