Baugrundstück

Grafik Icon Bauplan VermessungEin Baugrundstück ist nach einer Definition in § 5 Abs. I ImmoWertV „baureifes Land, dessen Flächen nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.“ Der Kaufpreis für ein Baugrundstück bemisst sich nach EUR je Quadratmeter (z.B. 100 EUR/m²).

Bauerwartungsland

In Abgrenzung dazu handelt es sich um Bauerwartungsland, wenn eine Fläche nach „dem Stand der Bauleitplanung und der städtebaulichen Entwicklung des Gebiets eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lässt“ (§ 5 Abs. II ImmoWertV). Wer Bauerwartungsland kauft, spekuliert angesichts der meist niedrigeren Quadratmeterpreise meist darauf, dass das Grundstück irgendwann baureifes Land wird und erhofft sich aus dem Immobilienverkauf einen entsprechenden Gewinn.

Rohbauland

Rohbauland ist als Fläche definiert, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuches für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind“ (§ 5 Abs. III ImmoWertV). Ein baureifes Grundstück ist letztlich nur wirklich baureif, wenn auch die notwendige Infrastruktur vorhanden und der Anschluss an die öffentliche Energieversorgung, Wasser- und Kanalanschluss gewährleistet ist.

Land- und forstwirtschaftliche Flächen

Letztlich gibt es noch land- und forstwirtschaftliche Flächen (Grünflächen), die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder Bauland zu sein, land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden (§ 5 Abs. I ImmoWertV).

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Zulässigkeit von Bauvorhaben

Art und Maß der baulichen Nutzung ergeben sich aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben maßgeblichen § 30 BauGB (Bauvorhaben innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplans), § 34 BauGB (Bauvorhaben innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile in nicht beplanten Innenbereichen) und § 35 BauGB (Bauvorhaben im Außenbereich).

Verkehrswert von Bauland

Unbebaute Grundstücke, die als baureife Flächen nutzbar sind, werden nach den Bodenrichtwerten eingeschätzt. Bodenrichtwerte sind aus den bei den Gutachterausschüssen der Gemeinden geführten Kaufpreissammlungen ersichtlich (§ 10 ImmoWertV). Daraus lässt sich im Vergleichswertverfahren der Verkehrswert eines Grundstücks ableiten.

Es versteht sich, dass die Preise für Bauland erheblich höher anzusetzen sind als für Bauerwartungsland oder Rohbauland. Gerade weil die Gemeinden oft zu wenig Bauland ausweisen und angesichts der demographischen Entwicklung eher daran interessiert sind, Kaufinteressenten auf Bestandsimmobilien zu verweisen, ist Bauland hierzulande ein knappes Gut. Auch hier bestimmt Angebot und Nachfrage den Preis.

Da Bauland in größeren Städten besonders knapp ist und der Zustrom neuer Bürger enorm ist, liegen die Preise erheblich über den Preisen in ländlichen Gegenden. Nicht zuletzt bestimmt die Lage den Preis. Eine gute Lage zeichnet sich durch eine angemessene Infrastruktur, Südseite, gut situierte Wohngegend und die Nähe zum Arbeitsplatz aus.

Preise für Baugrundstücke Berlin

So sind die Grundstückspreise in Berlin in 2016 innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings um 50 % gestiegen. In Frankfurt stiegen die Baulandpreise innerhalb von zwei Jahren um 27 %, in Stuttgart um bis zu 20 % und in München um 19 % (Quelle: Zeit online v. 26.7.2016). Teures Bauland verteuert den Bau neuer Immobilien und infolge des Ausweichens der Interessenten zu steigenden Preisen für Bestandsimmobilien.

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