Bauliche Veränderungen (WEG)

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Bauliche Veränderungen sind in Wohnungseigentümergemeinschaften immer wieder Streitthema. Eine bauliche Veränderung ist anzunehmen, wenn eine Baumaßnahme: …

  • auf Dauer angelegt ist (auch das Aufstellen einer Parabolantenne gilt als dauerhaft),
  • sie nach Entstehen des Wohnungseigentums durchgeführt wird,
  • sie zu einer Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums führt
  • und über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht.

3D Icon Grafik Haus WerkzeugBauliche Veränderungen sind von bloßen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie von Modernisierungsmaßnahmen strikt abzugrenzen. Je nachdem gelten unterschiedliche Beschlussmehrheiten. Gerade wenn es um den Verkauf einer Wohneigentumseinheit geht und der Wohnungseigentümer sein Wohneigentum aufwerten möchte, stößt er oft auf den Widerstand der Gemeinschaft. Streitet man dann, um welche Art von Maßnahme es sich handelt, kommt es auf Definitionen an. Geht es darum, eine Maßnahme als bauliche Veränderung oder als Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme einzuordnen, ist darauf abzustellen, ob der ursprüngliche Zustand erhalten / wiederhergestellt wird oder ob darüber hinausgehend ein neuer und geänderter Zustand entsteht. Die Abgrenzung ist teils schwierig.

Beispiele:

  • Instandhaltung: Wartung der Heizung nebst Austausch von Verschleißteilen
  • Instandsetzung: Ausbau der defekten und Einbau einer baugleichen Wärmepumpe
  • Modernisierende Instandsetzung: Einbau einer leistungsfähigeren und energiesparenden Wärmepumpe
  • Modernisierung: Austausch der veralteten Heizungsanlage und Einbau einer neuen Heizungsanlage
  • Bauliche Veränderung: Ausbau von Elektrospeicheröfen und Einbau einer Zentralheizungsanlage, Verglasung des Balkons, Ausbau einer Terrasse in der DG-Wohnung.

Zustimmung zu baulichen Veränderungen

Bauliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung all derjenigen Eigentümer, deren Rechte konkret betroffen sind (§§ 22, Abs. I, 14 WEG). Eigentümer, die nicht unmittelbar betroffen sind, brauchen nicht zuzustimmen. Jede Abstimmung bedarf jedoch einer förmlichen Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung. Bloße mündliche Zustimmungserklärung sind belanglos. Liegt eine bauliche Veränderung vor, über die keine ordnungsgemäße Beschlussfassung erfolgt ist, kann jeder Wohnungseigentümer die Beseitigung verlangen. Ergibt sich bereits in der Planungsphase Widerstand, kann jeder Wohnungseigentümer die Rechtmäßigkeit gerichtlich mit einer Feststellungsklage feststellen lassen.

Will ein Wohnungseigentümer vollendete Fakten schaffen, kann ein anderer Wohnungseigentümer im Wege der einstweiligen Verfügung vor dem Wohnungseigentumsgericht beantragen, die eigenmächtig angesetzten Bauarbeiten vorläufig einzustellen. Nicht genehmigte bauliche Veränderungen unterliegen einer Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Frist beginnt zum Monatsersten des Folgejahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Ist der Eigentümer verpflichtet, die bauliche Veränderung zu beseitigen, trägt er die Kosten allein.

Steht fest, dass es sich um eine bauliche Veränderung handelt, müssen alle betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen, sofern die Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums zu einer Beeinträchtigung führt. Ein beeinträchtigender Eingriff in die Rechte der Wohnungseigentümer ist anzunehmen, wenn sich eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung begründen lässt. Dies kann der Fall sein, wenn der optische Gesamteindruck der Wohnungsanlage beeinträchtigt wird (z.B. der Einbau einer Dachgaube verändert die Symmetrie des Gebäudes).

Auch der Entzug von Gebrauchsmöglichkeiten des Gemeinschaftseigentums begründet einen Nachteil (z.B. der Wohnungseigentümer im Erdgeschoss zäunt einen Teil der gemeinschaftlichen Gartenfläche ein). Ein Nachteil kann durch Geruchs- oder Lärmbelästigungen (Errichtung einer Mobilfunksendeanlage, Anbau eines Außenkamins) oder den Entzug von Luft und Licht (Erdgeschosseigentümer pflanzt im Garten hochwachsende Bäume) bestehen.

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