Bauvoranfrage

Bauvorhaben dürfen nur im Einvernehmen mit der Gemeinde im Wege eines Genehmigungsfreistellungsverfahrens oder nach Maßgabe einer ausdrücklichen Baugenehmigung vorgenommen werden. Eine Ausnahme besteht für genehmigungsfreie (verfahrensfreie) Vorhaben (z.B. Gartenlaube in Berlin bis 24 m² Grundfläche).

Soweit Zweifel bestehen, dass das Bauvorhaben durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde genehmigt wird oder der Genehmigungsfreiunterstellung unterliegt, lässt sich in vielen Bundesländern durch eine sogenannte Bauvoranfrage frühzeitig klären, ob der Aufwand, detaillierte Bauvorlagen vorzulegen, tatsächlich zum Erfolg führt, ohne dass der Bauherr einen kostenverursachenden detaillierten Bauantrag einreichen muss. So kann der Bauherr prüfen lassen, welche Abstandsflächen er einhalten muss oder ob in seinem Fall vom bestehenden Bebauungsplan Ausnahmen oder Befreiungen erteilt werden können. Dabei darf er damit rechnen, dass die Bauaufsichtsbehörde innerhalb von zwei Monaten verbindlich Stellung nimmt.

Reicht der Bauherr mit großem Aufwand im Genehmigungsfreistellungsverfahren oder in einem förmlichen Bauantragsverfahren Bauunterlagen ein, die möglicherweise den baurechtlichen Vorgaben nicht entsprechen, riskiert er, dass die Gemeinde ihr Einvernehmen verweigert und das Bauvorhaben nicht genehmigt. Im ungünstigsten Fall kann das Bauvorhaben nicht realisiert werden, im besten Fall kommt der Bauherr zum Ziel, wenn er Änderungen vornimmt und seine Baupläne nachträglich gesetzeskonform gestaltet. Eine Alternative zur förmlichen Bauanfrage kann darin bestehen, dass der Bauherr die Möglichkeit einer Bürgersprechstunde in der Bauaufsichtsbehörde wahrnimmt und dort vorab seine Baupläne erörtert.

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Bauvoranfrage nur für genehmigungspflichtige Bauvorhaben

Berlin unterscheidet zwischen Vorbescheid und planungsrechtlichem Bescheid. Ein Vorbescheid kann nur beantragt werden, wenn das Bauvorhaben einer ausdrücklichen Baugenehmigung bedarf (Formular 103a nach § 75 Abs. I BauO Bln). Unterliegt das Bauvorhaben dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren (Genehmigungsfreistellungsverfahren), kommt nur ein planungsrechtlicher Bescheid in Betracht (Formular 103b nach § 75 Abs. II BauO Bln).

Der Bauherr erhält einen Bauvorbescheid oder einen planungsrechtlichen Bescheid, so dass er weiter planen kann. Teils bieten die Gemeinden auch Bürgersprechstunden an, in denen der rechtliche Rahmen eines Bauvorhabens vorab formlos und unverbindlich erörtert werden kann. Bescheide haben regelmäßig nur befristete Geltungsdauer (in Brandenburg in der Regel sechs Jahre, in Berlin drei Jahre).

Bauvorbescheid schafft Planungssicherheit

Vor allem wenn es um die erste Bebauung eines Grundstücks geht, kann der Kaufinteressent noch vor dem Kauf des Grundstücks prüfen lassen, ob er es nach seinen Vorstellungen bebauen darf. Je präziser die Bauvoranfrage formuliert wird, desto weniger muss der Bauherr mit Einwänden der Bauaufsichtsbehörde rechnen.

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