Bodenrichtwert (Berlin)

3D Icon Grafik Euro MünzenGrundlage der Kaufpreisfindung für Grundstückspreise ist der Grundstückswert. Um den örtlichen Grundstücksmarkt transparent zu gestalten und Eigentümern und Kaufinteressenten Orientierungshilfen zu geben, ermitteln die Gutachterausschüsse der Gemeinden die „Bodenrichtwerte“. Der Bodenrichtwert bezieht sich, so wie der Name aussagt, auf den Boden und damit das unbebaute Grundstück. Er enthält also keine Angaben darüber, welchen Sachwert das Gebäude hat, das auf dem Grundstück steht. Erst Bodenwert und Gebäudewert zusammen geben Auskunft über den Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie.

Was bedeutet Bodenrichtwert?

Der Begriff des Bodenrichtwerts ist in § 196 BauGB definiert. Es handelt sich dabei um „durchschnittliche Lagewerte in Euro je Quadratmeter für den Boden in einem Gebiet mit im wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes des Grundstücks“. Ausgangspunkt zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sind mithin die Kaufpreissammlungen der Gemeinden. In den Kaufpreissammlungen werden die Kaufpreise aller in der Gemeinde innerhalb eines Jahres verkauften Immobilien und unbebauten Grundstücke erfasst und dokumentiert. Danach sind „Richtwertzonen“ zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Auf unserer Internetseite „Immobilienpreise Berlin“, finden Sie die Bodenrichtwerte für Berlin und weitere Immobilienpreisinformationen zu den Berliner Bezirken.

Diese Bodenrichtwerte werden für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland ermittelt. Die Bodenrichtwerte in bebauten Gebieten sind mit dem Wert festzustellen, der sich ergeben würde, wenn der Boden nicht bebaut wäre. Die Merkmale, die den Wert eines Grundstücks ausmachen, sind im Detail darzustellen. Letztlich bestimmt damit die Nachfrage nach Immobilien und Grundstücken den Bodenrichtwert. In einer bevorzugten Wohnlage liegen die Bodenrichtwerte höher als in weniger nachgefragten Gebieten. Da sich die Nachfrage auch an der Infrastruktur vor Ort orientiert und eine gute oder fortlaufend verbesserte Infrastruktur die Nachfrage nach oben treibt, steigen zwangsläufig auch die Kaufpreise für Immobilien und damit letztlich die Bodenrichtwerte.

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Eigentümer hat keinen Anspruch auf Ermittlung seines Bodenrichtwertes

Der einzelne Bürger hat als Eigentümer einer Immobilie kein subjektiv-öffentliches Recht darauf, dass die Gemeinde oder der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert für sein Grundstück ermittelt. Will er den Grundstückspreis ermitteln, ist er darauf angewiesen, Einsicht in die Bodenrichtwertkarten zu nehmen.

Wie aktuell sind die Bodenrichtwerte?

Die Bodenrichtwerte werden im Regelfall jeweils zum Ende eines jeden Jahres ermittelt, von den Gutachterausschüssen zum 31. Dezember festgestellt und meist bis ins Frühjahr des folgenden Jahres veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte sind allein deshalb schon wichtig, um seitens der Steuerbehörden ein Grundstück steuerlich einzuschätzen und die Grundsteuern festzusetzen.

Wo werden die Bodenrichtwerte veröffentlicht?

Die Bodenrichtwerte sind nach § 196 Abs. III BauGB zu veröffentlichen. Die Veröffentlichung erfolgt durch Bodenrichtwertkarten, Bodenrichtwertelisten und die jährlichen Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse.

Wo sind die Bodenrichtwerte einzusehen?

Die Bodenrichtwerte ergeben sich aus den Bodenrichtwertkarten. Jeder Bürger kann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte eines bestimmten Gebiets oder eines Grundstücks erlangen (§ 196 Abs. II BauGB). In allen Bundesländern kann die Ansicht auch kostenfrei online über „Geoportale“ erfolgen.

Bodenrichtwert Berlin

In Berlin können die Bodenrichtwerte aller Jahrgänge seit 1964 bis heute online kostenfrei abgefragt werden. Hierfür stehen Boris Berlin und das Geoportal Berlin zur Verfügung. Da die Jahrgänge 1964 bis 2001 nur mit Rasterdaten erfasst sind, sind sie ausschließlich über das Geoportal Berlin online abrufbar. Die Jahrgänge 2002 bis heute sind über BORIS Berlin sowie über das Geoportal Berlin einsehbar. Aktuell ist die Bodenrichtwertkarte Boris Berlin zum 1.1.2018 verfügbar.

Wie nutze ich die Portale?

Die Portale erfordern keine Zugangsberechtigung. Es genügt, Postleitzahl, Straßenname und Hausnummer des Grundstücks anzugeben. Das System zeigt dann den Kartenausschnitt mit dem entsprechenden Bodenrichtwert an. Es lässt sich als PDF-Dokument abspeichern und farbig ausdrucken. Außerdem enthält das Dokument Sachdaten, die für die Bestimmung des Bodenrichtwert zu Grunde gelegt wurden.

Wie werden die Bodenrichtwerte ermittelt?

Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf sogenannte „Bodenrichtwertegrundstücke“. Es handelt sich dabei um Grundstücke, deren wertbestimmende Merkmale möglichst vielen gleichartigen anderen Grundstücken entsprechen.

Um eine Vergleichbarkeit zu ermöglichen, enthalten die Bodenrichtwertlisten und Bodenrichtwertkarten auch konkrete Angaben, welche Grundstücke mit dem Bodenrichtwert erfasst sind. Dabei werden teils Fachbegriffe verwendet, die im Sprachgebrauch der Gutachterausschüsse nicht einheitlich sind. Im Allgemeinen orientieren sich die Gutachterausschüsse dabei an der Baunutzungsverordnung, die ein Gebiet als Kleinsiedlungsgebiet, reines Wohngebiet, allgemeines Wohngebiet, besonderes Wohngebiet, Dorfgebiet oder Gewerbegebiet kennzeichnet.

Welche Relevanz haben Bodenrichtwerte für den Verkauf einer Immobilie?

Neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können auch entsprechende Bodenrichtwerte für die Ermittlung angemessener Verkaufspreise herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind dafür geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnisse unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung hinreichend bestimmt sind.

Wie sind Bodenrichtwerte zu verwenden?

Bei der Verwendung von Bodenrichtwerten wäre zunächst festzustellen, wie der Bodenrichtwert vom Gutachterausschuss inhaltlich definiert wurde. Wichtig ist dann weiterhin, ob sich der ermittelte Bodenrichtwert auf erschließungskostenbeitragspflichtige oder beitragsfreie Grundstücke bezieht. Wichtig ist auch, zu welchem Stichtag dieser Bodenrichtwert ermittelt wurde. Ältere Bodenrichtwerte sind oft vom Marktgeschehen überholt. Abschließend ist zu prüfen, ob das zur Bewertung anstehende Grundstück nach seinen wertbestimmenden Zustandsmerkmalen mit den Bodenrichtwertgrundstücken verglichen werden kann oder nicht. Abweichungen einzelner Merkmale sind durch Zu- oder Abschläge im Kaufpreis zu berücksichtigen. Die Wertermittlung eines gewissenhaften Berliner Immobilienmaklers, bezieht jedenfalls immer auch den jeweiligen Bodenrichtwert mit ein. Bodenrichtwerte sind neben anderen Faktoren stets ein wichtiges Kriterium, den Kaufpreis für Immobilien festzustellen und damit ein Ansatz, Kaufpreise gegenüber Kaufinteressenten zu rechtfertigen.

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