Bodenrichtwertkarte

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sale grund messlatteWer ein Grundstück verkauft oder kauft, möchte wissen, welchen Wert das Grundstück hat. Nach Maßgabe des § 196 BauGB ermitteln die Gutachterausschüsse der Gemeinden die „Bodenrichtwerte“ und veröffentlichen diese mithin in Bodenrichtwertkarten. Jedermann kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Gemeinde die Bodenrichtwertkarten einsehen.

Ein Bodenrichtwert bezieht sich auf „Bodenrichtwertgrundstücke“. Dies sind Grundstücke, deren wertbildende Faktoren möglichst übereinstimmen. Um ein zu beurteilendes Grundstück mit anderen Grundstücken vergleichen zu können, enthält die Bodenrichtwertkarte auch Angaben darüber, welche Grundstücke mit dem Bodenrichtwert erfasst sind.

Die Gutachterausschüsse machen daher auch Angaben über: …

  • Grundstücksgröße
  • Grundstückstiefe
  • Erlaubte Art der baulichen Nutzung
  • Bauweise (offen, geschlossen)
  • Maß der baulichen Nutzung
  • Erlaubte Zahl der Geschosse
  • Zustand der Erschließung

Im Allgemeinen orientieren sich die Gutachterausschüsse im Sprachgebrauch an der Terminologie der Baunutzungsverordnung. Diese beschreibt für die Darstellung von zur Bebauung vorgesehenen Flächen in Bebauungsplänen eine Region als: …

  • Kleinsiedlungsgebiet
  • Reines Wohngebiet
  • Allgemeines Wohngebiet
  • Besonderes Wohngebiet
  • Dorfgebiet
  • Mischgebiet
  • Kerngebiet
  • Gewerbegebiet
  • Industriegebiet

§§ 1 – 11 BauNVO regeln dann im Detail, wie diese Gebietsbezeichnungen inhaltlich zu verstehen sind und welche bauliche Nutzung dort erlaubt ist.

Das Maß der baulichen Nutzung regeln §§ 16 – 20 BauNVO. Dazu wird auf die Zahl der Vollgeschosse, die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl abgestellt. Eine Grundflächenzahl von 0,5 bedeutet, dass 50 von Hundert der Grundstücksfläche bebaut sein dürfen.

Bodenrichtwertkarte und Kaufpreissammlung

Ergänzend zur Bodenrichtwertkarte führen die Gutachterausschüsse auch Kaufpreissammlungen. Diese bestehen aus einem kartenmäßigen Nachweis (Kaufpreiskarte) und einem beschreibenden Nachweis (Kaufpreiskartei).

Bodenrichtwertkarten und Kaufpreissammlungen sind dennoch nur Orientierungswerte. Verfügt ein Grundstück aufgrund seiner Gegebenheiten (Südlage, Aussicht, Zufahrt) über zusätzliche wertbestimmende Faktoren oder umgekehrt über wertmindernde Faktoren (Mittellage neben zwei Eckbebauungen), sind diese in der Kaufpreisbildung zu berücksichtigen. Letztlich bestimmen auch Angebot und Nachfrage den Kaufpreis.

Ist ein Grundstück das letzte seiner Art und deshalb besonders begehrt, findet dieser Umstand auch im Kaufpreis regelmäßig seinen Niederschlag. Ein seriöser Immobilienmakler kennt die anzusetzenden Bodenrichtwertkarten, bezieht aber immer die örtlichen Gegebenheiten für die Angebotspreisfindung mit ein.

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