Bodenrichtwertkarte

Wer ein Grundstück verkauft oder kauft, möchte wissen, welchen Wert das Grundstück hat. Nach Maßgabe des § 196 BauGB ermitteln die Gutachterausschüsse der Gemeinden die „Bodenrichtwerte“ und veröffentlichen diese mithin in Bodenrichtwertkarten. Jedermann kann bei der Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der Gemeinden die Bodenrichtwertkarten einsehen. In Berlin sind die Bodenrichtwertkarten auch online über Boris Berlin oder Geoportal Berlin abrufbar. Die Bodenrichtwertkarte ist Grundlage, um den Angebots- und Verkaufspreis für eine Immobilie festzustellen und den geforderten Kaufpreis gegenüber einen Kaufinteressenten nachvollziehbar zu begründen.

Was sind Bodenrichtwerte?

Ein Bodenrichtwert bezieht sich auf „Bodenrichtwertgrundstücke“. Dies sind Grundstücke, deren wertbildende Faktoren möglichst übereinstimmen. Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte in Euro je Quadratmeter für den Boden in einem Gebiet mit im wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes.

Die Bodenrichtwerte sind für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland zu ermitteln. Die Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert festzustellen, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Damit erfassen die Bodenrichtwerte nur den Wert des unbebauten Grundstücks, nicht aber den Sachwert der auf dem Grundstück befindlichen Immobilie. Bodenwert des Grundstücks und Sachwert der Immobilie ergeben dann den Verkehrswert der Immobilie insgesamt.

Wie aktuell sind Bodenrichtwerte?

Die Bodenrichtwerte sind im Regelfall jeweils zum Ende eines jeden Jahres zu ermitteln und werden meist bis Frühjahr des folgenden Jahres veröffentlicht. Teils erfolgt die Veröffentlichung auch in einem zweijährigen Turnus. Die Veröffentlichung erfolgt in Bodenrichtwertkarten, Bodenrichtwertlisten oder in den jährlichen Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse.

Wo ist die Bodenrichtwertkarte Berlin einzusehen?

In Berlin können die Bodenrichtwerte aller Jahrgänge seit 1964 bis heute online kostenfrei abgefragt werden. Hierfür stehen Boris Berlin und das Geoportal Berlin zur Verfügung. Die Jahrgänge 1964 bis 2001 liegen nur als Rasterdaten vor und sind ausschließlich über das Geoportal Berlin online abrufbar. Die Jahrgänge 2002 bis heute sind über BORIS Berlin sowie über das Geoportal Berlin einsehbar. Aktuell ist die Bodenrichtwertkarte Boris Berlin zum 1.1.2018 verfügbar.

Wie ist die Bodenrichtwertkarte einzusehen?

Die Bodenrichtwerte werden nicht für einzelne Grundstücke, sondern für bestimmte Bereiche angegeben. Um die Bodenrichtwertkarte für eine Region abzurufen, ist die Lage des Grundstücks anzugeben. Dazu werden Postleitzahl, Straßenname und Hausnummer abgefragt. Das System zeigt dann den Kartenausschnitt mit dem entsprechenden Bodenrichtwert an und lässt sich als PDF-Dokument abspeichern und farbig ausdrucken. Zusätzlich werden Sachdaten benannt, die Grundlage des mitgeteilten Bodenrichtwerts sind.

Bei den Jahrgängen 1974 bis 1990 wurde die Altstadt Spandau (Kartenblatt 10 / 425) vergrößert dargestellt. Daher steht hier zusätzlich die vergrößerte Sonderkarte “Altstadt Spandau” bereit.

Welche Faktoren (Sachdaten) spielen eine Rolle?

Um ein zu beurteilendes Grundstück mit anderen Grundstücken vergleichen zu können, enthält die Bodenrichtwertkarte Angaben darüber, welche Grundstücke mit dem Bodenrichtwert erfasst sind. Die Gutachterausschüsse machen daher auch Angaben über: …

  • Grundstücksgröße
  • Grundstückstiefe
  • Erlaubte Art der baulichen Nutzung
  • Bauweise (offen, geschlossen)
  • Maß der baulichen Nutzung
  • Erlaubte Zahl der Geschosse
  • Zustand der Erschließung

Im Allgemeinen orientieren sich die Gutachterausschüsse im Sprachgebrauch an der Terminologie der Baunutzungsverordnung. Diese beschreibt für die Darstellung von zur Bebauung vorgesehenen Flächen in Bebauungsplänen eine Region als: …

  • Kleinsiedlungsgebiet
  • Reines Wohngebiet
  • Allgemeines Wohngebiet
  • Besonderes Wohngebiet
  • Dorfgebiet
  • Mischgebiet
  • Kerngebiet
  • Gewerbegebiet
  • Industriegebiet
  • § 1 – 11 BauNVO regeln dann im Detail, wie diese Gebietsbezeichnungen inhaltlich zu verstehen sind und welche bauliche Nutzung dort erlaubt ist.

Das Maß der baulichen Nutzung regeln §§ 16 – 20 BauNVO. Dazu wird auf die Zahl der Vollgeschosse, die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl abgestellt. Eine Grundflächenzahl von 0,5 bedeutet, dass 50 von Hundert der Grundstücksfläche bebaut sein dürfen.

Ergänzend zur Bodenrichtwertkarte führen die Gutachterausschüsse auch Kaufpreissammlungen. Diese bestehen aus einem kartenmäßigen Nachweis (Kaufpreiskarte) und einem beschreibenden Nachweis (Kaufpreiskartei).

Welche praktische Relevanz haben Bodenrichtwertkarten?

Bodenrichtwertkarten und Kaufpreissammlungen sind dennoch nur Orientierungswerte. Steht der sich aus der Bodenrichtwertkarte ergebende Bodenrichtwert für eine Region fest, ist im nächsten Schritt zu prüfen, ob das konkret zu bewertende Grundstück nach seinen wertbestimmenden Zustandsmerkmalen mit dem Bodenrichtwert dieses Gebietes verglichen werden kann oder nicht. Verfügt ein Grundstück aufgrund seiner Gegebenheiten (Südlage, Aussicht, Zufahrt) über zusätzliche wertbestimmende Faktoren oder umgekehrt über wertmindernde Faktoren (Mittellage neben zwei Eckbebauungen), sind diese in der Kaufpreisbildung zu berücksichtigen. Letztlich bestimmen auch Angebot und Nachfrage den Kaufpreis. Ist ein Grundstück das letzte seiner Art und deshalb besonders begehrt, findet dieser Umstand auch im Kaufpreis regelmäßig seinen Niederschlag.

Welche Rolle spielen Bodenrichtwertkarten beim Verkauf einer Immobilie?

Ein seriöser Immobilienmakler in Berlin kennt die anzusetzenden Bodenrichtwertkarten, bezieht aber immer die örtlichen Gegebenheiten für die Angebotspreisfindung mit ein. Um eine angemessene Wertermittlung des Angebots- und Verkaufspreises für ein Grundstück oder eine Immobilie zu durchzuführen, ist im ersten Schritt also möglichst die Bodenrichtwertkarte für das Gebiet einzusehen und der dort bestehenden Bodenrichtwert festzustellen. Ein Immobilienmakler bezieht auch immer den jeweils gültigen Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses mit ein. Im Hinblick auf einen Kaufinteressenten ist die Angabe des Bodenrichtwerts und die Vorlage der betreffenden Bodenrichtwertkarte ein gutes Argument, den geforderten Kaufpreis zu rechtfertigen.

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