Bruchteilsgemeinschaft (Immobilien)

Bei der Bruchteilsgemeinschaft besitzen mehrere Personen gemeinsam eine Sache. Sie haben Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 BGB). Ihr Rechtsverhältnis richtet sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 741 BGB). Bruchteilseigentum ist deutlich vom Gesamthandseigentum zu unterscheiden und ist häufig bei Eheleuten anzutreffen. Das klassische Einfamilienhaus oder die gemeinschaftliche Eigentumswohnung sind häufige Beispiele für eine Buchung von Bruchteilseigentum im Grundbuch.

Bruchteilsgemeinschaft versus Gesamthandsgemeinschaft

Das Verständnis der Bruchteilsgemeinschaft erschließt sich aus dem Gegenbegriff der Gesamthandsgemeinschaft. Bei der Gesamthandgemeinschaft besitzen mehrere Personen einen Vermögensgegenstand gemeinschaftlich. Jede Person hat einen ideellen Anteil am Gesamthandvermögen, nicht aber an einzelnen zum Vermögen gehörenden Gegenständen. So ist die Erbengemeinschaft eine typische Gesamthandgemeinschaft. Der Miterbe kann nur im Zusammenwirken mit allen anderen Miterben über den Nachlass verfügen.

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Eheleute als Bruchteilsgemeinschaft

Erwerben Ehegatten eine Immobilie, besitzen Sie diese im Regelfall in Bruchteilsgemeinschaft. Im Zweifel ist anzunehmen, dass ihnen gleiche Anteil zustehen (§ 742 BGB). Jeder Ehegatte kann theoretisch über seinen Anteil verfügen, nicht aber über die Immobilie insgesamt. Wollte ein Ehegatte seinen Anteil verkaufen, dürfte er kaum einen Käufer finden, es sei denn, er würde den Anteil an den neuen Lebenspartner des Ehegatten verkaufen wollen. Ansonsten kann jeder Ehegatte jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, sofern man nicht unterstellt, dass die Aufhebung für die Dauer der Ehe ausgeschlossen sein soll oder beide Ehegatten den Verkauf wünschen. Ist ein Ehegatte alleiniger Eigentümer des Hauses oder der Eigentumswohnung, benötigt er für den Verkauf die Zustimmung seines Partners, wenn die Immobilie sein Vermögen im Ganzen darstellt (§ 1365 BGB).

Wohnungseigentum im Grundbuch

Besonderer Betrachtung bedarf die Rechtslage bei Wohnungseigentum und den zugehörigen Wohnungseigentümergemeinschaften.

Auch diese sind Gesamthandgemeinschaften, allerdings mit der Besonderheit, dass jeder Wohnungseigentümer über sein Sondereigentum an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit jederzeit verfügen und sie damit verkaufen kann. Über das gemeinschaftliche Eigentum hingegen kann er nur im Zusammenwirken mit allen anderen Wohnungseigentümern verfügen.

Was dürfen Eheleute in einer Bruchteilsgemeinschaft?

Gehört eine Immobilie jeweils zur Hälfte Eheleuten, besitzen sie die Immobilie in Bruchteilsgemeinschaft. Bei der Bruchteilsgemeinschaft steht im Gegensatz zur Gesamthandsgemeinschaft jedem Miteigentümer ein Recht an einem ideellen Bruchteil an der Immobilie zu (§ 1008 BGB). Jeder Bruchteilseigentümer kann über seinen Anteil verfügen, kann also seinen Anteil am Grundstück verkaufen

Theoretisch könnte der Ehepartner seinen Anteil an der Immobilie eigenständig und gegen den Willen des anderen verkaufen. Soweit die Eheleute die Immobilie als Familienwohnhaus nutzen, ist das Verfügungsrecht aber dadurch eingeschränkt, dass jeder Ehepartner auf die Interessen des Anderen Rücksicht nehmen muss. Er kann allenfalls verlangen, dass die Gemeinschaft aufgehoben und die Immobilie insgesamt verkauft wird (§ 749 BGB). Ein Verkauf des Bruchteils kommt aber dann in Betracht, wenn infolge der Scheidung ein neuer Lebenspartner die Position des geschiedenen Ehepartners einnehmen wollte.

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