Buchgrundschuld

Grundschulden dienen der Kreditsicherung. Sie können als Briefgrundschuld oder als Buchgrundschuld bestellt werden. Buchgrundschulden sind heute ein gängiges Mittel, um einer Bank, als Kreditnehmer und Grundstückseigentümer, die notwendige Gegenbesicherung für einen Kredit anbieten zu können. In der Praxis hat die Grundschuld die früher vorherrschende Hypothek fast völlig verdrängt. Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, ist der Erwerber heute meist darauf angewiesen eine Grundschuld bestellen zu können.

Wozu dienen Grundschulden?

Wer bei der Bank einen Kredit beantragt, muss der Bank eine Sicherheit gewähren. Im günstigsten Fall steht als Sicherungsmöglichkeit ein Grundstück zur Verfügung. Der Grundstückseigentümer bestellt dann auf dem Grundstück zugunsten der Bank eine Hypothek oder eine Grundschuld. Beides sind Grundpfandrechte und werden im Grundbuch eingetragen. Kann der Grundstückseigentümer den Kredit nicht mehr bedienen, kann die Bank das Grundpfandrecht verwerten. Da das Grundpfandrecht einen vollstreckbaren Titel darstellt, kann die Bank daraus die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreiben. Aus dem Versteigerungserlös wird der Kredit bedient. Soweit eine Forderung der Bank fortbesteht, bleibt der Eigentümer als Kreditnehmer in der persönlichen Haftung.

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten. Grundpfandrechte zeichnen sich dadurch aus, dass sie ein Grundstück als Sicherheit gewähren. § 1191 BGB definiert den gesetzlichen Inhalt einer Grundschuld wie folgt: „Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist“. Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, es sei denn, das Gesetz bestimmt für die Grundschuld eigenständige Vorschriften. Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, das durch das Grundbuchamt im Grundbuch eingetragen wird und es dem Gläubiger ermöglicht, unmittelbar die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Die Grundschuld kann an mehreren Grundstücken als Gesamtgrundschuld bestellt werden. Dann haftet jedes Grundstück für die gesamte Forderung. Der Gläubiger kann sich nach seinem Belieben aus jedem der Grundstücke ganz oder teilweise befriedigen.
Grundschuld

Was ist der Unterschied zwischen der Buchgrundschuld und der Hypothek?

Der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld besteht darin, dass die Hypothek von einer Forderung abhängig ist. Bei ihrer Errichtung wird die durch sie zu sichernde Forderung des Gläubigers benannt und im Grundbuch eingetragen (§ 1113 BGB), während bei der Eintragung der Grundschuld keine Forderung genannt wird und auch nicht genannt werden darf. Die Hypothek ist „akzessorisch“ und ist stets in Verbindung mit einer Forderung zu verstehen. Die Grundschuld hingegen ist eine abstrakte Grundstücksbelastung, die von ihrer wirtschaftlichen Grundlage und ihrem wirtschaftlichen Zweck losgelöst ist. Die Grundschuld ist damit nicht akzessorisch, also nicht abhängig von einer zu sichernden Forderung. Freilich wird auch die Grundschuld, ob nun als Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld, in aller Regel zur Sicherung einer Geldforderung bestellt.

Was ist eine Sicherungsabrede?

Da Grundschulden in der Praxis fast ausschließlich zur Sicherung von Forderungen bestellt werden, wird die besondere Zweckbestimmung der Grundschuld in einer Sicherungsabrede (Sicherungsvertrag, Zweckerklärung, Sicherungszweckvereinbarung) vereinbart. In einer solchen Sicherungsabrede verpflichten sich der Grundstückseigentümer zur Bestellung der Grundschuld und der Gläubiger dazu, die Grundschuld nur zur Sicherung einer bestimmten Forderung zu verwenden. Damit entsteht eine Sicherungsgrundschuld. Darin unterwirft sich der Eigentümer zugleich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen (Zwangsvollstreckungsunterwerfung). Ob Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld ist unerheblich.

Im Regelfall wird die Grundschuld der Bank als Sicherung für einen einmaligen Kredit gewährt, der den Anlass für die Grundschuldbestellung bildet. In den AGB der Banken finden sich meist formularmäßig vorformulierte Vertragsbestimmungen, nach denen die Grundschuld als Sicherheit für alle Ansprüche aus der bankmäßigen Geschäftsverbindung mit dem Eigentümer dienen soll.

Unterschied Briefgrundschuld zur Buchgrundschuld

Eine Grundschuld kann wie eine Hypothek als Briefgrundschuld oder als Buchgrundschuld bestellt werden. Früher war es üblich, über das Grundpfandrecht einen Grundpfandbrief (Hypothekenbrief, Grundschuldbrief) auszustellen. Der Brief sollte die Umlauffähigkeit der Sicherungsgrundschuld erhöhen und damit die Verkehrsfähigkeit steigern. Wird ein Brief ausgestellt, kann das Recht auch ohne Grundbucheintragung übertragen werden. Es genügt die schriftliche Abtretungserklärung des Übertragenden und die Übergabe des Grundschuldbriefes. Dies erleichterte den Verkehr mit Grundpfandrechten erheblich.

Was ist eine Buchgrundschuld?

Der Eigentümer eines Grundstücks, der zugunsten von einem Gläubiger eine Grundschuld bestellt, kann in Absprache mit dem Gläubiger die Erteilung eines Briefes ausschließen (§ 1116 II BGB). Dazu ist die Einigung des Gläubigers und des Eigentümers sowie die Aufnahme eines entsprechenden Vermerks im Grundbuch erforderlich. Dabei kann ein Buchgrundpfandrecht jederzeit in ein Briefgrundpfandrecht umgewandelt werden und umgekehrt. Im Immobilienkaufvertrag wird oft eine Belastungsvollmacht vereinbart, auf dieser Grundlage kann der Erwerber dann eine Buchgrundschuld bestellen.

Wie wird die Buchgrundschuld übertragen?

Ist eine Grundschuld als Buchgrundschuld bestellt, erfolgt die Übertragung durch Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Grundschuldgläubiger. Die Einigung der Übertragung auf den neuen Gläubiger und damit die Übertragung selbst, wird im Grundbuch eingetragen. Dazu muss der bisherige Gläubiger die Grundschuld an den neuen Gläubiger abtreten und die Abtretung notariell beurkunden. Der Vorteil besteht darin, dass der Eigentümer die Grundschuld zugunsten des neuen Gläubigers nicht mehr neu bestellen muss und damit Notar- und Grundbuchgebühren spart. Insbesondere beschleunigt er die Bestellung der Sicherheit. Die Übertragung wird meist dann relevant, wenn der Eigentümer einen Kredit umschuldet, dazu das bestehende Darlehen bei der bisherigen Bank ablöst und zur Ablösung einen meist zinsgünstigeren Kredit bei einer anderen Bank aufnimmt und das dazu notwendige Darlehen über die bereits bestehende Grundschuld absichert.

Was ist eine Eigentümergrundschuld?

Eine Eigentümergrundschuld ist das Recht, das dem Grundstückseigentümer selbst zusteht. Grundrechtspfandgläubiger und Grundeigentümer sind dann ein und dieselbe Person. Eine Eigentümergrundschuld entsteht, wenn der Grundeigentümer das mit der Grundschuld gesicherte Darlehen vollständig abbezahlt hat. Dann kann die Bank eine Löschungsbewilligung erteilen und die eingetragene Grundschuld löschen lassen. Der Eigentümer hat diesbezüglich einen Rückgewährsanspruch. Alternativ kann sie auf Wunsch des Eigentümers auch die Grundschuld an den Eigentümer abtreten. Dann wird die Grundschuld zur Eigentümergrundschuld.

Eine Eigentümergrundschuld entsteht aber auch dann, wenn der Eigentümer selbst eine Grundschuldbestellung vornimmt. Zweck ist dann, dass im Rang nachstehende Grundpfandrechte nicht aufrücken und die eingetragene Grundschuld den bestehenden Rang bewahrt. Der Eigentümer blockiert damit die Rangstelle. Benötigt der Eigentümer dann irgendwann Liquidität, kann er die eingetragene Grundschuld direkt als Sicherungsmittel verwenden. Er kann einem Gläubiger dann die bessere Rangstelle anbieten und so möglicherweise günstigere Darlehenskonditionen aushandeln.