Doppeltätigkeit

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Makler dürfen für Verkäufer und Käufer grundsätzlich gleichzeitig tätig werden. Diese Doppeltätigkeit ist durchaus erlaubt. § 654 BGB verpflichtet den vom Verkäufer und Kaufinteressenten doppelt beauftragten Makler zur Unparteilichkeit. Mit dieser Vorschrift gibt das Gesetz zu erkennen, dass es die Doppeltätigkeit von Maklern für zulässig erachtet.

Auch die Rechtsprechung betrachtet die Doppeltätigkeit des Marktes als erlaubt und auch durchaus als üblich (BGH Beschluss vom 30.4.2003, III ZR 318/02). Danach darf ein Immobilienmakler für beide Parteien nach „dem Inhalt des Vertrages“ grundsätzlich tätig werden, sofern er für beide Parteien als bloßer Nachweismakler oder für die eine Partei als Vermittlungsmakler und für die andere als Nachweismakler tätig wird. Dies soll auch gelten, wenn einer Partei die Doppeltätigkeit des Maklers unbekannt geblieben ist oder diese nicht ausdrücklich zugestimmt hat. Die allgemeinen Geschäftsbedingungen der Makler enthalten oft eine Klausel, die Doppeltätigkeiten gestattet. Klauseln dieser Art sind in AGB erlaubt (BGH VIII ZR 225/62). Wird ein Makler mit der Vermittlung beauftragt, kann er sich auf diese Klausel aber nur berufen, wenn er dem jeweiligen Auftraggeber klar zum Ausdruck bringt, dass er auch für die andere Partei tätig wird.

Ein Makler verstößt nur gegen einen der beiden Makleraufträge, wenn seine Doppeltätigkeit auch für die andere Partei nach dem Inhalt eines Vertrages ausdrücklich verboten war oder dem offenkundigen Willen eines Vertragspartners widerspricht oder dessen Interessen zuwiderläuft (OLG Koblenz 5 U 707/00). Wann dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls.

Ist ein Makler für beide Parteien vermittelnd tätig, ist er zur Unparteilichkeit gegenüber beiden Parteien verpflichtet. Diese Neutralitätspflicht verbietet es dem Makler, zugunsten einer der Parteien in die Verhandlungen über den Kaufpreis einzugreifen. Auch sollte er sich einer Stellungnahme enthalten. Dieses Gebot, sich unparteiisch zu verhalten, bedingt aber nicht, dass der Makler die mit der anderen Vertragspartei getroffene Provisionsvereinbarung offenlegen muss. Um potentielle Unstimmigkeiten zu vermeiden, ist Maklern aber zu empfehlen, Doppeltätigkeiten von vornherein offenzulegen oder sich klar für eine Partei zu entscheiden.

Eine Offenbarungspflicht trifft den Makler beim Alleinauftrag. Bei einem Alleinauftrag verzichtet der Auftraggeber gegenüber dem Makler für eine bestimmte Zeit auf sein ansonsten bestehendes Recht, die Dienste anderer Makler zeitgleich in Anspruch zu nehmen. Wird der allein beauftragte Makler als doppelter Vermittlungsmakler tätig, muss er unmissverständlich klarstellen, dass er auch für die andere Partei tätig wird. Nur dann werden die Interessen des Kunden gewahrt, der den Alleinauftrag erteilt hat. Dieser Kunde darf erwarten, dass sich der allein beauftragte Makler vehement für seine Interessen einsetzt und sich nicht neutral verhält.

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