Eigentümergemeinschaft

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Eigentümergemeinschaften gibt es in unterschiedlichen Formen und rechtlichen Ausprägungen. Das Gesetz kennt die „Gemeinschaft“ nach § 741 BGB (gemeinschaftliches Eigentum), das Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 BGB) und regelt eine Reihe von Sonderfällen (z.B. Mehrheit von Erben § 2032 BGB) oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (§§ 1 WEG). Der in allen diesen Varianten enthaltene Begriff der Eigentümergemeinschaft lässt sich also nur im Zusammenhang mit den Gegebenheiten erfassen.

Eine Eigentümergemeinschaft kann vorliegen, wenn mehrere Personen gemeinschaftlich eine Immobilie besitzen (z.B. Erbengemeinschaft). Kein Erbe kann allein über die Immobilie verfügen. Da die Erben ihren Anteil nicht zweckgebunden besitzen, kann jeder Miterbe über seinen Anteil verfügen und diesen verkaufen. Allerdings gewährt das Gesetz den Miterben ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB). Alternativ kann jeder Miterbe die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen und die Immobilie im Wege der Teilungsversteigerung veräußern.

Sind Ehepartner anteilig Eigentümer eines Einfamilienwohnhauses, haben sie „Miteigentum nach Bruchteilen“ (§ 1008 BGB). Für die Dauer der Ehe ist davon auszugehen, dass die Eheleute nicht über ihren Anteil an der Immobilie verfügen und ihren Anteil nicht an einen Dritten verkaufen können. Beide Partner halten ihren Anteil ehebedingt und damit zweckgebunden. Will ein Partner, nachdem die Ehe gescheitert ist und die Partner sich getrennt haben, die Gemeinschaft aufheben, muss er die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. In einem Ehevertrag können abweichende Vereinbarungen getroffen werden.

Eine besondere Art der Eigentümergemeinschaft ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Aufgrund ihrer großen praktischen Bedeutung wird das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander eigenständig im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Wohnungseigentum und Teileigentum entsteht durch Teilungsvertrag (mehrere Eigentümer einer Immobilie begründen durch vertragliche Absprache Wohnungseigentum) oder durch Teilungserklärung (der Alleineigentümer eines Grundstücks erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, Wohnungseigentum begründen zu wollen).

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Eigentümergemeinschaft unauflösbar (§ 11 WEG). Will sich ein Wohnungseigentümer seines Eigentums an eine Eigentumswohnung entledigen, muss er die Immobilie verkaufen. Die Gemeinschaft besteht stets fort. Um die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu berücksichtigen, kann im Teilungsvertrag oder der Teilungserklärung vereinbart werden, dass die anderen Wohnungseigentümer oder der Verwalter ihre Zustimmung erklären müssen.

Verfolgen die Parteien einer „Gemeinschaft“ über die bloße Gemeinschaft hinaus einen bestimmten Zweck, werden sie zur „BGB-Gesellschaft“ (§ 705 BGB). Beispiel: Errichtung einer Immobilie zwecks Vermietung). Handeln sie gewerblich, entsteht eine Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft.

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