Wer ein Grundstück oder eine Immobilie verkaufen möchte, muss nachweisen, dass er Eigentümer und zum Verkauf berechtigt ist. Der Eigentumsnachweis lässt sich anhand des Grundbuchs zuverlässig für alle Immobilien zu führen. Jeder, der ein berechtigtes Interesse dargelegt, darf das Grundbuch einsehen. Da das Grundbuch öffentlichen Glauben genießt, ist darauf zu vertrauen, dass sämtliche Eintragungen richtig sind.
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Auch wenn Notare nicht verpflichtet sind, vor der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages das Grundbuch einzusehen, sollte der Notar zur Feststellung der Eigentumsverhältnisse mit der Grundbucheinsicht beauftragt werden. Alternativ sollte der Makler oder der Verkäufer selbst vorab beim Grundbuchamt des örtlichen Amtsgerichts einen möglichst aktuellen Grundbuchauszug beschaffen.
Für alle Grundstück werden im Grundbuch sogenannte Grundbuchblätter angelegt. Das Grundstück wird im Bestandsverzeichnis nach Gemarkung und Flurstücknummer bezeichnet. Diese Angaben müssen mit dem Kataster übereinstimmen. In Abteilung I des Grundbuchs wird unter der Rubrik Eigentümer (Spalte 2) der Name derjenigen Person eingetragen, die Eigentümer des Grundstücks ist.
Sind mehrere Personen Eigentümer des Grundstücks (z.B. Erbengemeinschaft) sind alle Namen verzeichnet. In Spalte 3 wird zudem die Grundlage der Eintragung als Eigentümer angegeben. Heißt es „Auflassung“ oder „aufgelassen“, bedeutet dies, dass die in Spalte 2 eingetragene Person das Grundstück durch einen Kaufvertrag erworben hat und daraufhin als Eigentümer eingetragen wurde.
Eigentumsnachweis – mehrere Eigentümer
Sind mehrere Personen als Eigentümer eingetragen, handeln diese gleichberechtigt. Keiner kann ohne den anderen das Grundstück verkaufen. Gleiches gilt, wenn zusätzlich bestimmte Anteile am Grundstück angegeben sind.
Nach § 39 GBO darf eine Eintragung im Grundbuch nur erfolgen, wenn der Betroffene als Berechtigter im Grundbuch voreingetragen ist. Verkauft ein Erbe oder eine Erbengemeinschaft die Immobilie, kann es sein, dass noch der verstorbene Erblasser als Eigentümer eingetragen ist.
Die Erben können das Grundstück dann dennoch verkaufen, soweit sie ihre Erbberechtigung durch einen Erbschein oder ein notarielles Testament zweifelsfrei nachweisen können und die Eintragung des Erwerbers problemlos erfolgen kann (§ 40 GBO). Auf ihre Voreintragung als Eigentümer kommt es dann nicht an.
