Einheitswert

Immobilie Haus Bundesadler SteuerDer Einheitswert bestimmt die Höhe der Grundsteuer bei Immobilien. Wird die Immobilie verkauft, vervollständigt der Einheitswertbescheid des Objekts die Verkaufsunterlagen.

Was ist Einheitswert?

Der Einheitswert soll im Steuerrecht gewährleisten, dass Wirtschaftsgüter, die mehreren Steuerarten unterliegen, im Interesse einer gleichmäßigen und gerechten Besteuerung einheitlich besteuert werden. Unterliegt ein Wirtschaftsgut mehreren Steuerarten, soll es nicht mit jeweils unterschiedlichen Werten besteuert werden. Die Art und Weise, wie Einheitswerte bestimmt werden, ist im Bewertungsgesetz geregelt. Im Immobilienbereich spielt der Einheitswert aus dem Bewertungsgesetz nur noch bei der Grundsteuer, der Erbschaftssteuer und der Gewerbeertragssteuer eine Rolle.

Was ist ein Einheitswertbescheid?

Bevor die Grundsteuer für eine Immobilie festgesetzt wird, bestimmt das örtliche Finanzamt die Höhe des Einheitswerts und erlässt einen Einheitswertbescheid. Der Eigentümer erhält dazu einen Feststellungsbescheid. Der Einheitswertbescheid ist Grundlage für den Grundsteuermessbetrag, der in Verbindung mit den Hebesetzen der Gemeinden die Grundsteuer bestimmt. Jede Gemeinde legt eigene Hebesätze (Vervielfältiger) für die Grundstücke in ihrem Hoheitsgebiet fest und bestimmt damit die Höhe der Grundsteuer. Da der Bundesfinanzhof im Jahr 2008 die Einheitsbewertung für Grundbesitz als verfassungswidrig beanstandet hat, werden Grundsteuerbescheide seit dem Jahr 2012 nur noch unter Vorbehalt ausgestellt. Weil der Einheitswert aufgrund der historischen Gegebenheiten weit unter dem Verkehrswert einer Immobilie liegt, ist die Festsetzung durch die Finanzämter in aller Regel unproblematisch und wird vom Bürger gerne akzeptiert.

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Nach welchen Kriterien wird der Einheitswert bestimmt?

Der Wert eines Gegenstandes hängt im Wesentlichen von den persönlichen Werteinstellungen eines jeden Menschen ab. Um Wirtschaftsgüter möglichst gleich zu bewerten, gibt das Bewertungsgesetz Bewertungsmaßstäbe vor. Grundsätzlich ist dazu der gemeine Wert des Wirtschaftsgutes heranzuziehen. Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Grundlage des gemeinen Wertes ist der im Bewertungszeitraum erziehbare Veräußerungserlös. Ungewöhnliche (Preisbildung unter Druck) oder persönliche Verhältnisse (Liebhaberpreis, Notlage des Verkäufers) sind für die Preisfindung nicht zu berücksichtigen (§ 9 BewG). Genauso spielen Verfügungsbeschränkungen, die in der Person des steuerpflichtigen Bürgers begründet sind (Veräußerungsverbot, Zwangsversteigerungsverfahren, Insolvenzverfahren, Testamentsvollstreckung) keine Rolle.

Feststellungsverfahren- /arten

Das Bewertungsgesetz unterscheidet drei Feststellungsarten: Hauptfeststellung, Nachfeststellung und Fortschreibung. Die Hauptfeststellung ist die allgemeine Feststellung eines Einheitswertes, der für Grundbesitz alle sechs Jahre wiederholt werden soll. Bei der Nachfeststellung wird der Einheitswert nachträglich festgestellt, wenn nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt eine wirtschaftliche Einheit neu entsteht (Grundstück wird bebaut). Bei der Wertfortschreibung haben sich die für die Wertfeststellung maßgeblichen Umstände so geändert haben, dass eine Neubewertung erforderlich ist.

Darüber hinaus erfolgt eine Zurechnungsfortschreibung, wenn das Grundstück verkauft wird und der neue Besitzer vom Finanzamt einen auf ihn bezogenen Feststellungsbescheid erhält. Bei der Artfortschreibung ist eine neue Feststellung über die Art des Wirtschaftsgutes zu treffen, wenn sich seine Nutzung ändert (ein unbebautes Grundstück wird mit einem Einfamilienhaus bebaut).

Einheitswert bei unbebauten Grundstücken

Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine nutzbaren Gebäude befinden (§ 72 BewG). Daher liegt bis zur Fertigstellung eines bezugsfertigen Gebäudes ein unbebautes Grundstück vor. Gleiches gilt für ein Grundstück, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude kein dauerhaft benutzbarer mehr Wohnraum vorhanden ist. Die Bewertung erfolgt durch unmittelbare Vergleiche mit den Verkaufspreisen gleichartiger Grundstücke. Der Vergleich erfolgt nach Maßgabe der Bodenrichtwerte, die den Wert eines Grundstücks nach Größe, Lage und Verkaufbarkeit bestimmen.

Einheitswert bei bebauten Grundstücken

Grundstücksarten

Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf den sich nutzbare Baulichkeiten befinden (§ 74 BewG). § 75 BewG unterscheidet für die Bewertung bebauter Grundstücke sechs Grundstücksarten:

  • Mietwohngrundstücke,
  • Geschäftsgrundstücke (die freiberufliche Benutzung zu mehr als 80 % fällt gleichfalls unter dem Begriff Geschäftsgrundstück, da der freie Beruf nach § 96 BewG dem Betrieb eines Gewerbes gleich steht),
  • gemischte genutzte Grundstücke,
  • Einfamilienhäuser (solange weniger als die Hälfte der Wohn- und Nutzfläche eines Einfamilienhauses für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke genutzt wird, wird der Charakter des Einfamilienhauses nicht beeinträchtigt),
  • Zweifamilienhäuser (solange weniger als die Hälfte der Wohn- und Nutzfläche eines Zweifamilienhauses für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke genutzt wird, wird der Charakter des Zweifamilienhauses nicht beeinträchtigt),
  • sonstige bebaute Grundstücke (Altersheim, Kindergarten, Vereinshaus).

Ertragswertverfahren

Zur Ermittlung des gemeinen Werts eines bebauten Grundstücks sieht § 76 BewG das Ertragswert- und das Sachwertverfahren vor. Das Ertragswertverfahren findet grundsätzlich für die ersten fünf Grundstücksarten Anwendung, sofern das Gesetz keine Ausnahme vorsieht. Im Hinblick auf das Ertragswertverfahren ist der Grundstückswert, der den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen umfasst, durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete zu ermitteln (§ 78 BewG).

Die Jahresrohmiete (§ 79 BewG) ist das Gesamtentgelt, das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks nach Maßgabe des Mietvertrages zu zahlen haben. Wegen der unterschiedlichen Zinssätze und Betriebsbewirtschaftungskosten sind für jede Grundstücksart eine besondere Tabelle aufgestellt worden (Anlage 3 – 8 BewG). Innerhalb der Grundstücksarten wird nach Bauart, Bauausführung und Baujahr des Gebäudes unterschieden. Der anzuwendende Vervielfältiger richtet sich weiterhin nach der Einwohnerzahl der Gemeinde sowie der Lebensdauer der Immobilie.

Sachwertverfahren

Wird der Grundstückswert nach dem Sachwertverfahren ermittelt, wird von dem Wert des Bodens, von dem Wert der baulichen Anlagen und vom Wert der weiteren Anlagen auf dem Grundstück ausgegangen. Der Bodenwert ist der Wert von Grund und Boden, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Gebäudewert wird auf der Grundlage durchschnittlicher Herstellungskosten, die erfahrungsgemäß im Durchschnitt für ein derartiges Gebäude für 1 m³ umbauten Raum aufzuwenden sind, ermittelt. Insbesondere Einfamilienhäuser in den neuen Bundesländern, für die keine Jahresrohmiete ermittelt werden kann, werden nach dem Sachwertverfahren bewertet.

Problematik beim Einheitswert

Die geltenden Einheitswerte sind veraltet. Grund ist, dass die gesetzlichen Feststellungszeitpunkte sich auf das Jahr 1964 beziehen und in den neuen Bundesländern sogar noch die Einheitswerte von 1935 maßgebend sind. Eigentlich sollten die Einheitswerte alle sechs Jahre neu festgestellt werden (§ 21 BewG). In Anbetracht dessen, dass es in Deutschland ca. 35 Millionen Grundstücke gibt, die dann regelmäßig neu bewertet werden müssten, ist nachzuvollziehen, dass der dafür maßgebliche Verwaltungsaufwand jegliches Gestaltungsinteresse der Behörden übersteigt. Da der Einheitswert nicht im Verhältnis zu dem jeweiligen Verkehrswert steht, sind Immobilien steuerlich gegenüber anderen Wirtschaftsgütern privilegiert.

Ausblick in die Zukunft des Einheitswerts

Der Bundesfinanzhof hielt 2008 die Vorschriften über die Einheitsbewertung wegen des Verstoßes gegen den allgemeinen Gleichheitssatz daher für verfassungswidrig. Auch das Bundesverfassungsgericht hat dazu festgestellt, dass die seit jeher nicht mehr angepassten Einheitswerte zu Wertverzerrungen führen. Es ist nach der letzten mündlichen Verhandlung am 16.1.2018 zu erwarten, dass es dem Gesetzgeber aufgeben wird, entsprechende Anpassungen vorzunehmen.

Sollten die Einheitswerte angehoben und damit auf die Grundsteuer erhöht werden, befürchten Mieterverbände, dass die Eigentümer die Steigerung in vollem Umfang auf die Mieter umlegen und in der Nebenkostenabrechnung geltend machen werden. Letztlich würden damit die Mieter die Leidtragenden sein, da anzunehmen ist, dass Mietwohngrundstücke eine deutliche Steigerung erfahren. Gemeinden wiederum befürchten Steuerausfälle, falls das Bundesverfassungsgericht das derzeitige Bewertungssystem für rechtswidrig erklären sollte. Gerade in Gemeinden mit überwiegend Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern wird davon ausgegangen. Das Grundsteueraufkommen macht immerhin 10 % der kommunalen Steuereinahmen aus.

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