Entziehung des Wohnungseigentums (WEG)

immoeinfach > immobilienlexikon > entziehung-des-wohnungseigentums-weg

Grafik 2D Icon WarnschildDie Wohnungseigentümergemeinschaft ist unauflöslich. Um im Fall schwerwiegender Konflikte und Pflichtverletzungen einen Ausweg zu bieten, erlaubt das Wohnungseigentumsgesetz die Entziehung des Wohneigentums (§ 18 WEG). Voraussetzung ist, dass sich ein Wohnungseigentümer einer so schwerwiegenden Verletzung seiner Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass den anderen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zuzumuten ist.

Der Ausschluss eines Wohnungseigentümers vollzieht sich in mehreren Stufen.

    • Zunächst muss die Eigentümergemeinschaft den betreffenden Wohnungseigentümer abmahnen und auffordern, ein beanstandungswürdiges Verhalten zu unterlassen. Die Abmahnung erfolgt durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung.
    • In der nächsten Stufe muss die Eigentümerversammlung mit qualifizierter Mehrheit von mehr als der Hälfte aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer einen Beschluss fassen, in dem sie die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangt. Für den Wohnungseigentümer ist dies die letzte Chance, die Situation möglichst ohne Gesichtsverlust und finanzielle Nachteile zu regeln.
    • Weigert sich der Wohnungseigentümer, sein Wohnungseigentum freiwillig zu veräußern, kann er auf Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft durch das Gericht verpflichtet werden, sein Wohnungseigentum zu veräußern. Besteht die Gemeinschaft nur aus zwei Eigentümern, ist der andere Wohnungseigentümer antragsberechtigt. Die rechtskräftige Verurteilung führt zum Verlust des Stimmrechts (§ 25 V WEG).
    • Kommt der Wohnungseigentümer auch dieser gerichtlichen Aufforderung zur Veräußerung nicht nach, ist neben der Gemeinschaft jeder Miteigentümer berechtigt, aus dem Urteil die zwangsweise Vollstreckung zu betreiben, sofern die Gemeinschaft untätig bleibt.
    • § 18 WEG beschreibt die Voraussetzungen des Entziehungsanspruchs nur sehr allgemein und nimmt auf eine schwerwiegende Verletzung der dem Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen Bezug. Dazu benennt das Gesetz zwei Beispiele, nämlich den wiederholten groben Verstoß gegen die jedem Wohnungseigentümer obliegenden Pflichten in der Gemeinschaft sowie den Zahlungsverzug gegenüber der Gemeinschaft über mehr als drei Monate und einem Betrag von mindestens drei Prozent des Einheitswertes des Wohnungseigentums. Als weitere Beispielfälle hat die Rechtsprechung
    • ständige, andauernde Fäkaliengerüche aus der Wohnung,
    • das Betreiben einer Unzahl von Beschlussanfechtungsklagen,
    • schwere Beleidigungen der Miteigentümer,
    • dauernde nächtliche Ruhestörung oder
    • das Betreiben eines Bordells bewertet.

Entziehung des Wohnungseigentums – Zwangsversteigerung

Bis zum Abschluss des Zwangsversteigerungsverfahrens kann der Wohnungseigentümer, der mit seinen Zahlungsverpflichtungen im Rückstand ist, die zwangsweise Veräußerung seines Wohnungseigentums dadurch abwenden, dass er seine Zahlungsverpflichtungen erfüllt (§ 19 II WEG). Diese Abwendungsbefugnis besteht nach dem Gesetz nur im Zahlungsverzug. Wird in anderen Fällen die Störungsquelle beseitigt, kommt eine entsprechende Anwendung in Betracht.

Beispiel: Der nachts alkoholbedingt ständig lärmende Wohnungseigentümer zieht aus und vermietet die Wohnung.

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