In Immobilienkaufverträgen sollte die Problematik der Erschließungskosten unbedingt geregelt werden. Notare sind sogar verpflichtet, bei der Beurkundung von sich aus auf diese Problematik hinzuweisen. Im Normalfall gehen Verkäufer und Käufer nämlich davon aus, dass bei Kauf alle Erschließungskosten mit dem Kaufpreis abgegolten sind und nach dem Ablauf mehrerer Jahre dem Käufer keine Kosten (z.B. für einen vor Jahren neu angelegten Bürgersteig) mehr auferlegt werden können.
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Erschließungskosten nach § 127 BauGB
Erschließungskosten sind nach § 127 BauGB Kosten für Straßen, Wege und Plätze, an den Baugrundstücke liegen, innerhalb der Baugebiete Fuß- und Wohnwege, Parkflächen und Grünanlagen und Anlagen zum Schutz der Baugebiete gegen schädliche Umwelteinwirkungen (z.B. Lärmschutzwand). Erschließungsbeiträge können für den Grunderwerb, die Freilegung und Verteilung der Erschließungsanlagen auch selbständig erhoben werden (Kostenspaltung). Soweit es um die Herstellung von Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser geht, fasst man diese Kosten unter dem spezielleren Begriff der Anliegerbeiträge zusammen.
Fehlende oder missglückte Regelungen über Erschließungskosten begründen häufig Streitigkeiten aus Grundstückskaufverträgen. Das Problem besteht darin, dass zwischen der tatsächlichen Herstellung von Erschließungsanlagen und der Abrechnung der Erschließungskosten seitens der Gemeinde oft viele Jahre vergehen. Vielfach rechnen weder Verkäufer noch Käufer damit, dass bereits lange Jahre zurückliegende Erschließungsmaßnahmen noch gar nicht abgerechnet sind und werden dann von einer Forderung eines Erschließungsträgers und der Gemeinde überrascht.
Endgültig hergestellt ist eine Erschließungsanlage nämlich erst dann, wenn ihr Ausbauzustand den satzungsmäßig festzulegenden Merkmalen der endgültigen Herstellung entspricht und der dazu erforderliche Aufwand ermittelt und dann letztlich dem Grundstückseigentümer per Abrechnung fällig gestellt wird. Die Durchführung und Abrechnung von Erschließungskosten ist daher ein über viele Jahre sich hinziehender Prozess, der mit der Planung beginnt und mit der Fälligkeit der Beiträge endet.
Treffen die Vertragsparteien im Grundstückskaufvertrag keine eigenständige Regelung, regeln §§ 436, 103 BGB, dass der Käufer eines Grundstücks die nach der Übergabe fällig werdenden Anlieger- und Erschließungskosten trägt. Der Grundstücksverkäufer haftet nicht für die Freiheit von öffentlichen Lasten, wozu auch die Erschließungskosten gehören. Der Käufer trägt dann die vom Übergabezeitpunkt an zu entrichtenden Lasten, die erst mit Abrechnung durch den Erschließungsträger oder die Gemeinde fällig werden.
Möchten die Parteien die gesetzliche Regelung abändern und eine individuelle Vereinbarung treffen, kommt es auf die zutreffende Vertragsformulierung im Einzelfall an. Eine generalisierende Klausel verbietet sich. Meist einigen sich die Parteien, dass eine bestimmte Partei zu einem bestimmten Stichtag (Beurkundung des Kaufvertrages, Übergabe der Immobilie) alle bis zu diesem Zeitpunkt festzustellenden Erschließungs- und Anliegerkosten zu tragen hat. Um das Risiko überraschender Nachforderungen zu vermeiden, muss sich der Käufer zuvor bei der Gemeinde erkundigen, ob noch Beiträge für irgendwelche Erschließungsanlagen zu erwarten sind.
