Ferienwohnung

Icon 3D Grafik Stehlampe Person TeppichFerienwohnung unterscheiden sich gegenüber der Vermietung einer normalen Wohnung dadurch, dass der Eigentümer an ständig wechselnde Feriengäste vermietet und eine Reihe steuerlicher Besonderheiten berücksichtigen muss. Im Regelfall bezieht der Eigentümer aus der Vermietung einer Ferienwohnung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wenn er die Wohnung über eine Feriendienstorganisation vermietet, erzielt er allerdings Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Wer eine Ferienwohnung aus steuerlichen Gründen erwirbt, stellt mithin darauf ab, dass er Werbungskosten und Verlustvorträge geltend machen kann. Voraussetzung dafür ist, dass der Eigentümer eine Gewinnerzielungsabsicht nachweist und die Wohnung ausschließlich zur Fremdvermietung anbietet. Kurzfristige Aufenthalte des Eigentümers in der Wohnung gelten nicht als Selbstnutzung, wenn sie organisatorische Zwecke haben (Schlüsselübergabe an Feriengäste, Reinigung, Kontrolle, Schadenbeseitigung).

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Gehört die Immobilie zum Privatvermögen, ist im Fall des Verkaufs innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren seit dem Erwerb der Ferienwohnung ein eventuell entstehender Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. Wird die Ferienwohnung hingegen gewerblich genutzt, gibt es keine Spekulationsfrist. Dann unterliegen Veräußerungsgewinne grundsätzlich der Einkommen- und Gewerbesteuerpflicht. Eigentümer von Ferienwohnungen werden in der jeweiligen Gemeinde meist mit der Zweitwohnungssteuer belastet.

Maßgebend ist nicht, wie lange der Eigentümer die Wohnung tatsächlich nutzt, sondern wieviel Zeit er dort theoretisch verbringen könnte. Nur wenn der Eigentümer ausdrücklich auf die Möglichkeit der Selbstnutzung verzichtet und die Wohnung als reine Geld- oder Vermögensanlage erworben hat und ausschließlich vermietet, wird er nicht zur Zweitwohnungssteuer veranlagt. Steht die Ferienwohnung zeitweise leer, muss der Eigentümer nachweisen, dass er die Ferienwohnung in dieser Zeit nicht selbst genutzt hat.

Ferienwohnung – Zweckentfremdung

Probleme entstehen dann, wenn ein Eigentümer eine Wohnung, die eigentlich für die dauerhafte Vermietung vorgesehen ist, an wechselnde Feriengäste vermietet und damit den eigentlichen Nutzungszweck zweckentfremdet. Um den Wohnungsbedarf der Bevölkerung abzusichern, haben vor allem Großstädte Zweckentfremdungsverordnungen erlassen. So gilt auch in Berlin seit 1. Mai 2014 ein Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum. Es wird mit der Zweckentfremdungsverbot- Verordnung in allen Berliner Bezirken umgesetzt. Ziel ist, Wohnraum dadurch zu schützen, dass durch Leerstand, Abbruch oder Umwandlung von Wohnräumen in Ferienwohnungen eine Zweckentfremdung erfolgt und die Wohnung dem Wohnungsmarkt entzogen wird.

Auf dem Serviceportal Berlin haben Einwohner die Möglichkeit, zweckentfremdete Wohnungen an die Behörden zu melden. Das Oberverwaltungsgericht Berlin hat die Verordnung mit Urteil vom 7.4.2017 ausdrücklich als rechtmäßig bestätigt. Soweit allerdings auch Wohnungen erfasst werden, die vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots in 2014 als Ferienwohnung genutzt wurden, hat das Gericht die damit verbundene Rückwirkung beanstandet und die Verordnung insoweit dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt (Stand August 2017).

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