Gesamthandsgemeinschaft (Immobilien)

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Immobilie Haus PersonenDie Gesamthandsgemeinschaft ist ein Begriff aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Sie spielt in Deutschland vornehmlich bei Erbengemeinschaften und Gesellschaften eine Rolle und hat, so solche Gemeinschaften eine Immobilie verkaufen wollen, erhebliche Auswirkungen. Anlass, von einer Gesamthandsgemeinschaft zu sprechen, ist, dass das Eigentum an einer Sache mehreren Eigentümern zusteht.

Das Eigentum ist das Recht, über eine Sache nach Belieben zu verfügen und andere von der Einwirkung auszuschließen. Die Möglichkeiten eines Eigentümers, über eine Sache zu verfügen, bestimmt sich danach, welche Art von Eigentum er innehat. Die Gesamthandsgemeinschaft ist also nicht nur ein Begriff aus dem Lexikon, sondern hat, gerade bei Immobilien, zum Teil erhebliche Auswirkungen was die praktische Verfügungsgewalt anbelangt.

Unterschied: Miteigentum und Gesamthandseigentum

Eigentümer einer Sache, so auch eines Grundstücks, kann deutschem Recht immer nur ein Rechtssubjekt sein. Mit dem Begriff des Rechtssubjekts wird definiert, wer Träger von Rechten und Pflichten ist. Soweit im Normalfall eine natürliche Person (Sie und ich) oder eine juristische Person (GmbH, OHG, eingetragener Verein) Eigentümer einer Sache ist, sind die Eigentumsverhältnisse klar. Eigentümer ist immer nur die natürliche oder die juristische Person als einzelnes Rechtssubjekt. Steht das Eigentum aber mehreren Personen zu, kann es auf zwei verschiedene Arten begründet werden:

  • Als Miteigentum nach Bruchteilen (z.B. jeweils ½, im Verhältnis 2 : 1), man spricht dann von Miteigentum oder Bruchteilseigentum; Mit dem Bruchteilseigentum entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft.
  • Als ungeteiltes Eigentum für eine Personenmehrheit. Man spricht dann vom Eigentum zur gesamten Hand (Gesamthand) oder Gesamthandseigentum. Mit dem Gesamthandseigentum entsteht eine Gesamthandsgemeinschaft. Die beteiligten Personen sind Gesamthänder und können nur gemeinschaftlich über das Gesamthandsvermögen verfügen.

Unterschied Bruchteilsgemeinschaft und Gesamthandsgemeinschaft

Der Unterschied zwischen Bruchteilsgemeinschaften (Miteigentum) und Gesamthandsgemeinschaften (Gesamthandseigentum) zeigt sich darin, inwieweit jeder einzelne Eigentümer über seinen Anteil am Grundstück verfügen kann. Bei einer Gesamthandsgemeinschaft gehört das Grundstück zu einer Vermögensmasse (Gesamthandsvermögen), die mehreren Personen gemeinsam zusteht. Zum Beispiel einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).

Weitere Beispiele sind die Erbmasse einer Erbengemeinschaft (Nachlass) oder das gemeinschaftliche Vermögen von Eheleuten im Güterstand der Gütergemeinschaft. Auch hier steht jedem Beteiligten der Gesamthandsgemeinschaft nur ein Anteil an dem gemeinschaftlichen Gesamtvermögen zu, nicht aber an den einzelnen dazugehörigen Sachen selbst, die ungeteilt allein der jeweiligen Gemeinschaft zustehen. Die Konsequenzen sind erheblich.

  • Über ihren Anteil an einem Grundstück können die Gesamthandseigentümer nicht als Einzeleigentümer verfügen. Will ein Gesamthänder seinen Anteil verwerten, muss er grundsätzlich die Auflösung (Liquidation) der Gemeinschaft betreiben. Er kann nach deutschem Recht das Grundstück also nicht allein und eigenständig verkaufen. Eine Ausnahme besteht lediglich bei der Erbengemeinschaft als Gesamthandsgemeinschaft, bei der ein Miterbe ausnahmsweise seinen Anteil am Nachlass verkaufen kann (§ 2033 BGB). Der Vertrag, in dem ein Miterbe über seinen Anteil am Nachlass verfügt, bedarf der notariellen Beurkundung.
  • Beim Miteigentum gehört jedem Miteigentümer ein echter, aber auch nur ideeller Anteil am Grundstück, über den er frei verfügen kann, ohne dass er die anderen Miteigentümer um Mitwirkung oder Zustimmung befragen muss.

Wer darf was in der Gesamthandsgemeinschaft des BGB?

Die Gesamthandsgemeinschaft lässt sich wiederum unterteilen in die Gesamthandsgläubigerschaft und die Gesamthandschuldnerschaft.

Bei der Gesamthandgläubigerschaft können mehrere Gläubiger die Leistung nur an alle fordern. Beispiel: Jeder Gläubiger hat ein Forderungsrecht, kann die Leistung aber nicht an sich, sondern nur an alle verlangen.

Beispiel: A, B und C sind Miterben einer Erbengemeinschaft. Sie verkaufen das Grundstück als Teil des Nachlasses. Jeder der Miterben kann als Verkäufer vom Käufer Zahlung des Kaufpreises verlangen, jedoch nur an die Erbengemeinschaft, nicht an sich selbst.

Bei der Gesamtschuld schulden mehrere Personen eine Leistung in der Weise, dass jeder die gesamte Leistung zu bewirken verpflichtet ist, der Gläubiger die Leistung aber nur einmal zu fordern berechtigt ist (§ 421 BGB).

Beispiel: A, B und C kaufen ein Grundstück. Der Verkäufer kann von jedem der Käufer den gesamten Kaufpreis einfordern. Jeder Käufer ist einzeln verpflichtet. Zahlt er den Kaufpreis allein, kann er intern von den übrigen Gemeinschaftsmitgliedern Ausgleich verlangen.

Erbengemeinschaften als Gesamthandsgemeinschaft

Hinterlässt ein Erblasser mehrere Erben, bilden diese eine Erbengemeinschaft und werden mit dessen Tode Inhaber des gesamten Vermögens. ES entsteht eine Gesamthandsgemeinschaft. Der Nachlass wird dabei gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 1922 BGB). Bei der Erbengemeinschaft handelt es sich folglich um eine Gesamthandsgemeinschaft. Dies hat zur Konsequenz, dass die einzelnen Miterben Gesamthandsberechtigte sind und jedem das ganze Vermögen gehört, allerdings beschränkt durch die Mitberechtigung des jeweils anderen Miterben.

Jedem Erben gehören damit zwei Vermögensmassen: Sein Privatvermögen und die gesamthänderische Beteiligung am Nachlass als Sondervermögen. Gehört zum Nachlass eine Immobilie, kann die Erbengemeinschaft nach deutschem Erbrecht nur gemeinsam über die Immobilie verfügen, sie verkaufen, vermieten oder belasten. Der einzelne Miterbe hat kein eigenständiges Recht an der Immobilie.

Zwar ist jeder Miterbe wertmäßig zu einem bestimmten Bruchteil des Nachlasses Erbe. Dies bedeutet aber nur, dass den Miterben bei der Auseinandersetzung ein Geldbetrag im Wert eines bestimmten Bruchteils zusteht. Die Besonderheit der Erbengemeinschaft als Gesamthandsgemeinschaft besteht darin, dass sie mit dem Erbfall ohne den Willen der Beteiligten entsteht und regelmäßig auf Auseinandersetzung gerichtet ist. Können sich die Miterben nicht einvernehmlich über das Schicksal der Immobilie verständigen, bleibt in letzter Konsequenz nur die Teilungsversteigerung. Dann wird die Immobilie der Erbengemeinschaft öffentlich versteigert. Derjenige, der das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird neuer Eigentümer der Immobilie.

GbR und Gütergemeinschaft als Gesamthandsgemeinschaft

Das BGB kennt neben der Erbengemeinschaft nur noch zwei weitere Gesamthandsgemeinschaften, nämlich die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft § 718 BGB) und die eheliche Gütergemeinschaft (§ 1416 BGB).

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