Wohnbebauung und Gewerbebetriebe vertragen sich meist schlecht. Der Gesetzgeber hat versucht den Interessenwiderstreit mit der Vorschrift des § 906 BGB zu regeln. Da diese Vorschrift aus der Frühzeit des BGB vornehmlich landwirtschaftliche Betriebe im Auge hatte, hat der Gesetzgeber das Nachbarschaftsrecht im Bundesimmissionsschutzgesetz konkretisierend geregelt.

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Käufer von Wohnimmobilien müssen die örtlichen Gegebenheiten stets berücksichtigen. Bestehende Gewerbebetriebe genießen Bestandsschutz. Neuzugezogene Wohnbürger, die sich sehenden Auges in der Nähe eines Gewerbebetriebs niederlassen, haben eine Duldungspflicht. Verfügt der Betrieb über eine Genehmigung, kann diese im Regelfall nicht mehr angefochten werden. Immerhin bestimmt § 5 BImSchG, dass Anlagen so zu errichten und auch nach ihrer Errichtung so zu betreiben sind, dass schädliche Umwelteinwirkungen für die Nachbarschaft möglichst vermieden werden. In Ausnahmefällen können Nachbarn nachträglich den Einbau lärm- oder geruchsmindernder Anlagen verlangen (BVerwG NVwZ 1989, 257). Maßgebend ist dabei die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm).

Gewerbebetrieb – Lärm

In allgemeinen Wohngebieten muss Industrielärm Grenzwerte tagsüber von 55 dB und nachts 40 dB einhalten. Für Immobilien im Übergang zu Außenbereichen gelten geringere Grenzwerte. Für die Ermittlung der maßgeblichen Grenzwerte sind Mittelwerte heranzuziehen, die nicht mit denen für allgemeine Wohngebiete gleichzusetzen sind. Statt 55 dB gelten eher die für Mischgebiete geltenden Grenzwerte von 60 dB (BGH NJW 1995, 132). Bei der Beurteilung des Lärms ist auch auf die Fahrzeuggeräusche abzustellen, wenn der Betrieb von Fahrzeugen angefahren oder verlassen wird, allerdings nur insoweit, als Nachbarn bis zu einer Entfernung von 500 m zum Betriebsgrundstück betroffen sind und an einer Zufahrtsstraße wohnen (OVG NW BauR 2004, 472).

Es versteht sich, dass Gewerbebetriebe den Verkehrswert benachbarter Immobilien beeinflussen. Die Existenz solcher Betriebe ist in Verkehrswertgutachten als wertbildender Faktor zu erfassen. Soweit ein Kaufinteressent auf einen damit verbundenen Arbeitsplatz abstellt, kann eine Immobilie gerade für diesen Interessenten dennoch einen besonderen Wert darstellen.