Grundbuchbelastungen

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Haus Immobilie Grundbuch ChecklisteWird eine Immobilie verkauft, müssen die im Grundbuch eingetragenen Grundbuchbelastungen berücksichtigt werden. Diese sind aus Abteilung II und Abteilung III des Grundbuchs ersichtlich. In Abteilung II sind alle Belastungen eingetragen, die nicht in Abteilung III erfasst sind.

Belastungen in Abteilung II

Belastungen in Abteilung III (Grundpfandrechte)

Typenzwang

Im Grundbuch eintragungsfähig sind nur die im Sachenrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs bezeichneten Rechte (sog. Typenzwang). Werden andere Rechte eingetragen, sind diese Eintragungen nichtig. Eingetragen wird auch nicht ein bestimmtes Rechtsgeschäft, durch das das Grundstück belastet wird (z.B. Immobilienkaufvertrag), sondern jeweils nur das Ergebnis dieses Rechtsgeschäfts, als eine bestimmte Belastung des Grundstücks.

Löschung oder Übernahme?

Ist im Grundbuch eine Belastung eingetragen, empfiehlt sich, möglichst vor der Beurkundung zu klären, wer genau Gläubiger ist. Es kann sein, dass das eingetragene Recht durch den ursprünglichen Gläubiger an einen anderen Gläubiger abgetreten wurde und der neue Gläubiger recherchiert werden muss. Es ist zu klären, ob ein eingetragenes Grundpfandrecht noch valutiert und in welcher Höhe die damit gesicherte Forderung noch besteht. Ist dies der Fall, ist zu klären, ob das Grundstück vom Gläubiger ohne oder nur mit Auflagen freigegeben wird. Wird ein Darlehen vorzeitig abgelöst, ist zu klären, ob der Gläubiger wegen der vorzeitigen Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.

Valutiert ein Grundpfandrecht nicht mehr, weil der Eigentümer die damit gesicherte Forderung vollständig bezahlt hat, ist zu klären, ob der Gläubiger bereits eine Löschungsbewilligung erteilt hat, ob sich der Verkäufer selbst bemüht, oder ob der Notar beauftragt wird, die Löschungsbewilligung beim Gläubiger einzuholen. Erst wenn alle Löschungsunterlagen mit Treuhandauflagen vorliegen, und die sich aus dem Kaufpreis ablösen lassen, kann der Notar die vertragsgemäße Umschreibung des Eigentums am Grundstücks gewährleisten.

Soweit ein eingetragenes Recht nicht gelöscht werden soll, ist klarzustellen, inwieweit der Erwerber des Grundstücks das eingetragene Recht übernimmt und inwieweit die Belastung auf den Kaufpreis angerechnet werden soll. Ist eine Grundschuld eingetragen, ist zu klären, ob diese gelöscht oder vom Käufer als Kreditsicherheit für seine Finanzierung des Kaufpreises übernommen werden soll. Mit der Übernahme der eingetragenen Grundschuld sparen Verkäufer und Erwerber die Kosten für die Löschung und Neubestellung einer Grundschuld.

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