Grundschuld

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Die Grundschuld ist neben der Hypothek ein typisches Pfandrecht. Da sie an einer Immobilie bestellt wird, heiß sie Grundpfandrecht. Sie wird im Grundbuch in Abteilung III vermerkt. Die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld erfordert die notarielle Beurkundung durch den Grundstückseigentümer. In der Urkunde unterwirft sich der Eigentümer regelmäßig der „sofortigen Zwangsvollstreckung“ in sein Vermögen. Die Grundschuld stellt damit einen vollstreckbaren Titel dar.

Die Grundschuld sichert einen Kredit durch ein Grundstück und erlaubt dem Gläubiger den direkten Zugriff auf die Immobilie (Realkredit). Gegenüber anderen Gläubigern ist der Darlehensgeber zusätzlich abgesichert und kann im Verzugsfall des Schuldners nicht nur auf das Vermögen des Schuldners als solches (schuldrechtliche Haftung), sondern vorrangig gegenüber anderen Gläubigern auch auf dessen Immobilienbesitz zugreifen und sofort die Zwangsversteigerung einleiten (dingliche Haftung). Der Gläubiger hat also zwei Ansprüche. Er kann nach Belieben den dinglichen, durch die Grundschuld gesicherten oder den persönlichen Anspruch aus dem Schuldverhältnis gegen den Schuldner geltend machen.

Die Grundschuld hat der Hypothek  in der Bankenpraxis den Rang abgelaufen. Grund ist, dass die Hypothek stets eine Forderung voraussetzt. Hypothek und Forderung sind so eng miteinander verbunden, dass die Hypothek nicht ohne die Forderung begründet, abgetreten oder gepfändet werden kann. Daraus begründet sich der Vorteil der Grundschuld. Zwar wird auch bei der Grundschuld regelmäßig eine Forderung existieren. Allerdings ist die Verknüpfung zwischen Grundschuld und Forderung wesentlich lockerer, da die Grundschuld eine Forderung nicht voraussetzt (§ 1192 BGB). Die Grundschuld ist  daher wesentlich verkehrsfähiger.

Im Regelfall wird für das Grundpfandrecht ein Grundpfandrechtsbrief (Grundschuldbrief) ausgestellt (§ 1116 BGB). Der Brief bezweckt, die Umlauffähigkeit und damit die Verkehrsfähigkeit der Grundschuld zu steigern. Die  Grundschuld kann ohne Grundbucheintragung allein durch Übertragung des Grundschuldbriefs erfolgen. Soweit die Erteilung des Briefes nicht gewünscht ist, entsteht die Grundschuld als  Buchgrundschuld. Ist die Forderung bezahlt, ist besonders vorteilhaft, dass der Gläubiger die Grundschuld an den Schuldner abtreten kann und eine Eigentümergrundschuld entsteht. Der Eigentümer kann diese Grundschuld dann zur Sicherung für weitere Kredite einsetzen, ohne die Grundschuld erneut kostenträchtig bestellen zu müssen.

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