Hypothek

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Hypothek und Grundschuld sind traditionelle Grundpfandrechte. Sie sind Pfandrechte an einem Grundstück. Obwohl sich beide rechtlich gleichwertig gegenüber stehen, hat der Gesetzgeber primär die Hypothek geregelt und für die Grundschuld auf diese Vorschriften Bezug genommen (§§ 1113 ff BGB).

Wer den Kaufpreis für eine Immobilie finanziert oder Liquidität benötigt und sein unbelastetes Grundstück belastet, kann dem Darlehensgeber auf seinem Grundstück eine Hypothek als Sicherheit für das Darlehen bestellen. Der durch die Hypothek gesicherte Kredit erlaubt dem Darlehensgeber als Gläubiger den Zugriff auf die für das Darlehen haftende Immobilie. Der Gläubiger kann im Verzugsfall sofort die Zwangsvollstreckung einleiten und aufgrund der Hypothek das Grundstück nach Maßgabe des Zwangsversteigerungsgesetzes zwangsversteigern lassen.

Der Gläubiger erhält damit gegenüber anderen Gläubigern eine Vorzugstellung. Er ist nicht mehr allein auf die allgemeine Haftung am Vermögen des Schuldners beschränkt (schuldrechtliche Haftung), sondern kann für seine Forderung zusätzlich auf das im Eigentum des Schuldners oder eines Dritten stehende Grundstück zugreifen (dingliche Haftung). Ein derart gesicherter Kredit wird auch als Realkredit bezeichnet. Bei einer Baufinanzierung können ca. 60 % der Herstellungskosten durch eine erstrangige und zinsgünstige 1a-Hypothek finanziert und weitere ca. 30 % durch eine 1b-Hypothek an zweiter Rangstelle abgesichert werden. Das Gesetz geht von der Briefhypothek als Regel aus, die Hypothek ohne Brief (Buchhypothek) gilt als Ausnahme.

Hypotheken dienen nicht nur der Sicherung von Immobilienkrediten von Banken. Sie kommen überall im Wirtschaftsleben in Betracht, wo für Geldforderungen eine Sicherheit benötigt wird. So hat der Bauhandwerker einen Rechtsanspruch auf Einräumung einer Hypothek, um seinen Handwerkerlohn gegen den Grundstückseigentümer abzusichern (Bauhandwerkerhypothek § 648 BGB). Schuldet der Grundstückseigentümer dem Fiskus Steuern, kann das Finanzamt zur Sicherung der Forderung eine Sicherungshypothek im Grundbuch eintragen lassen. Oder befürchtet ein Gläubiger, dass die Vollstreckung eines Urteils vereitelt oder erheblich erschwert wird, kann er im Arrestverfahren eine Arresthypothek auf dem Grundstück des Schuldners zur Eintragung bringen. (§ 932 ZPO). Die

Der Nachteil der Hypothek besteht darin, dass sie stets eine Forderung voraussetzt. Die Hypothek ist „akzessorisch“. Aus der Art der Beziehung zu der gesicherten Forderung ergibt sich der Unterschied zur Grundschuld. Die Grundschuld sichert zwar auch eine Forderung, setzt aber eine Forderung nicht unbedingt voraus. Die Grundschuld ist ein „abstraktes“ Grundpfandrecht. Das dingliche Rechtsverhältnis aufgrund der Grundschuld hat ein von dem persönlichen Schuldverhältnis unabhängiges Schicksal. Die Grundschuld gilt daher als „verkehrsfähiger“ und hat in der Praxis der Banken der Hypothek den Rang abgelaufen.

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