Ideelle Teilung

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Haus Immobilie Plan GrundstückWird ein Grundstück ideell geteilt, entsteht Miteigentum mehrerer Eigentümer. Die Miteigentumsanteile werden im Grundbuch eingetragen. Das Grundstück bleibt als solches einheitlich als ein real ungeteiltes Grundstück erhalten. Erwerben Eheleute gemeinsam ein Grundstück, steht jedem Ehepartner ein Miteigentumsanteil zu. Da das Grundstück selbst ungeteilt bleibt, ist der Miteigentumsanteil ideell zu verstehen (§ 1008 BGB). Im Gegensatz dazu entstehen bei der Realteilung aus einem Grundstück mehrere rechtlich selbstständige Grundstücksteile, für die im Grundbuch eigene Grundbuchblätter angelegt werden.

Die ideelle Teilung spielt in der Praxis vor allem bei Doppel- und Reihenhäusern eine Rolle, kommt aber auch bei mit zwei freistehenden Einzelhäusern bebauten Grundstücken vor. Oft wird ein solches Grundstück nicht real geteilt, weil beispielsweise ein Bebauungsplan Mindestgrößen für Baugrundstücke vorschreibt und durch die Teilung zu kleine Grundstücksflächen entstehen würden oder die Eigentümer die Kosten für eine Vermessung und Realteilung sparen wollen. Verständigen sich die Eigentümer dann auf die ideelle Teilung, regeln sie ihre Rechte und Pflichten in einer notariell beurkunden Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Es entstehen zwei Grundstücke, die sich eigenständig bebauen und verwalten lassen. Sie erhalten eigene Grundbuchblätter. In der Teilungserklärung ist zu regeln, dass jeder Eigentümer allein für Instandhaltung und Instandsetzung seiner Immobilie verantwortlich ist, er seine Immobilie verkaufen kann ohne die Zustimmung des Nachbarn einzuholen und eigenständig mit Grundpfandrechten (z.B. Buchgrundschuld) belasten kann.

Ideelle Teilung bei Doppelhäusern

Bei Doppelhäusern kann es sinnvoll sein, Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild von der Zustimmung des Nachbarn abhängig zu machen. Soweit es gemeinsam genutzte Flächen gibt, wie beispielsweise Zufahrten oder Hauseingänge, können gemeinsamen Pflichten (z.B. Kosten für Instandhaltung, Sanierung, Gestaltung) vereinbart werden. Da jede Grundstücksfläche als eigenständiges Grundstück behandelt wird, haften die jeweiligen Eigentümer nicht für Verbindlichkeiten des anderen.

Eine ideelle Teilung erfolgt auch, wenn an einer Immobilie Wohnungseigentum begründet wird. Das Grundstück verbleibt im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die einzelnen Wohnungseigentümer erwerben am Grundstück lediglich ideelle Miteigentumsanteile. Gemeinschaftliches Eigentum berechtigt im Gegensatz zum Sondereigentum die jeweiligen Miteigentümer lediglich zum Mitgebrauch. Details ergeben sich aus der Teilungserklärung. Vor allem dann, wenn ein Grundstück real nicht teilbar ist (z.B. wegen entgegenstehender Bauvorschriften oder Vorgaben im Bebauungsplan), bietet sich eine Aufteilung in Wohnungseigentum an.

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