Immobilienrente

Immobilie Haus SparschweinVereinbaren Verkäufer und Erwerber einer Immobilie, dass der Erwerber anstelle der Zahlung des Kaufpreises eine fortlaufende Rente an den Verkäufer entrichtet, handelt es sich um einen Rentenkauf oder einen Kauf auf Leibrente. Grund für eine Immobilienrente ist, dass der Käufer die Finanzierung nicht sofort oder vollständig stemmen kann oder der Verkäufer auf eine beständige Altersvorsorge Wert legt.

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Blogbeitrag – Immobilienverkauf gegen Leibrente

Als wiederkehrende Geldleistungen können die Parteien eine Versorgungsrente, Unterhaltsrente oder Veräußerungsrente vereinbaren. Je nachdem, was vereinbart wird, ergeben sich unterschiedliche steuerliche Auswirkungen. Bei der Leibrente wird die Höhe des Betrages meist nach der statistischen Lebenserwartung des berechtigten Verkäufers berechnet und zum Ausgleich für die Stundung ein Aufzins eingerechnet. Bei der Unterhaltsrente beträgt der Kapitalwert der Rente mehr als das Doppelte des Wertes des übertragenen Grundvermögens. Bei der Veräußerungsrente entspricht der Rentenbarwert dem Wert des übertragenen Vermögens.

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Immobilienrente – Langfristigkeit

Da die Immobilienrente langfristig angelegt ist, muss der Verkäufer daran interessiert sein, sich gegen die Inflation des Geldes und die Zahlungsunfähigkeit des Erwerbers abzusichern. Entscheidend ist, dass die Zahlungsverpflichtung des Erwerbers dinglich im Grundbuch abgesichert wird. Dazu ist im Regelfall eine wertgesicherte Reallast zu bestellen (§ 1105 BGB). Eine Grundschuld ist nicht geeignet, da diese auf die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages ausgerichtet ist, während die Leibrente die Leistung wiederkehrender Zahlungen zum Ziel hat.

Eine Rentenschuld ist ebenfalls nicht praxisgerecht, da der Erwerber die Möglichkeit hätte, die Schuld jederzeit abzulösen (§ 1201 BGB). Die Reallast tritt als selbstständiges dingliches Recht neben die vertragliche Verpflichtung des Erwerbers aus dem Leibrentenvertrag. Der Leibrentenberechtigte hat daher einen persönlichen Anspruch auf Zahlung der Leibrente aus dem Leibrentenvertrag sowie den Anspruch aus der Reallast auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück, falls der verpflichtete Erwerber mit der Zahlung der Leibrente in Verzug kommt.

Da aus der Reallast aber nur wegen fälliger Einzelleistungen vollstreckt werden kann, empfiehlt sich in der Praxis, die Zwangsverwaltung zu betreiben und wegen der laufenden wiederkehrenden Leistungen zu vollstrecken. Im Einzelfall ist wegen der Komplexität der Rechtsmaterie und der Details der in Betracht kommenden Vereinbarungen die Beratung durch den Notar unabdingbar.

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