Instandhaltungsmaßnahme (Immobilie)

Immobilien bedürfen der Instandhaltung. Auch Beton ist keine Ewigkeitsgarantie. Immobilien erhalten ihren Wert nur, wenn sie fortlaufend in Stand gehalten und Schäden in Stand gesetzt werden. Instandhaltung erfasst begrifflich Maßnahmen, um die bestehende Bausubstanz zu erhalten. Bei der Instandsetzung geht es darum, eingetretene Schäden an der Bausubstanz zu beseitigen. Soweit im Wege der Instandhaltung Bauteile technischen Standards angepasst werden, spricht man von einer modernisierenden Instandhaltung. Unter einer Modernisierung sind wiederum alle Maßnahmen zu verstehen, die den Gebrauchswert einer Immobilie nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder zu nachhaltigen Einsparungen von Energie oder Wasser führen. Diese Begrifflichkeiten spielen vor allem im Wohnungseigentumsrecht und im Mietrecht eine große Rolle.

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Instandhaltungsmaßnahmen vor Immobilienverkauf

Spätestens dann, wenn eine Immobilie zum Verkauf angeboten werden soll, erweisen sich nicht umgesetzte Instandhaltungsmaßnahmen als negativ. Eine veraltete Heizung, die nach Vorgabe der Energiesparverordnung längst hätte ausgetauscht werden müssen, schreckt Interessenten oft ab. Gleiches gilt für fehlende Isolierglasfenster, zugige Haustüren oder ungedämmte Dachgeschossdecken. Kaufinteressenten finden in Baumängeln konstruktive Ansätze, die Höhe des Kaufpreises zu verhandeln. Umgekehrt kann ein Eigentümer, der den Verkauf der Immobilie ins Auge gefasst hat, die Werthaltigkeit des Objekts und damit den Kaufpreis nach oben bewegen, wenn er vorher noch Instandhaltungsmaßnahmen umsetzt. Sie zahlen sich nicht nur in einem höheren Kaufpreis aus. Oft wird damit überhaupt erst die Grundlage geschaffen, dass ein bestimmter Interessentenkreis sich gerade für diese Immobilie interessiert. Kaufinteressenten haben oft die Erwartung, in eine möglichst in Stand gehaltene Immobilie einziehen zu können und haben nicht unbedingt ein Interesse daran, eigene Arbeiten investieren zu müssen.

Eigentümer entledigen sich zudem des Risikos, dass ein Erwerber nach Abschluss des Kaufvertrages überraschenderweise Mängel beanstandet, von denen er glaubt, dass sie der Eigentümer möglicherweise arglistig verschwiegen hat. Das Risiko versteckter Mängel und eine eventuell bestehende Aufklärungspflicht des Verkäufers führt immer wieder zu Auseinandersetzungen und im ungünstigsten Fall zur Anfechtung des Kaufvertrages.

Wird Wohnungseigentum verkauft, sind die Wohnungseigentümer im Regelfall ohnehin verpflichtet, im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. Sie gewährleistet, dass die Immobilie fortlaufend standgehalten und in Stand gesetzt werden kann und ihre Werthaltigkeit beibehält.

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