Der Kaufpreis ist der entscheidende Faktor eines Grundstückskaufvertrages. Da der vereinbarte Kaufpreis für eine Immobilie Grundlage für die Festsetzung der Grunderwerbsteuer ist, kommt es maßgeblich auf den im Grundstückskaufvertrag vereinbarten Kaufpreis an. Je höher der vereinbarte Kaufpreis, desto höher die Grunderwerbssteuer.
Wenn Eigentümer eine Immobilie verkaufen, kommt es vor, dass die Vertragsparteien einen niedrigeren Betrag als Kaufpreis beurkunden, als sie tatsächlich vereinbart haben um Grunderwerbsteuer zu sparen. Der nicht beurkundete Teilbetrag des Kaufpreises wird dann vom Erwerber unter der Hand an den Veräußerer bezahlt. Oft stammt das Geld aus schwarzen unversteuerten Quellen. Die Parteien manipulieren also den Kaufpreis. Das Risiko ist hoch. Das Gesetz zeigt selbst Alternativen auf.
Verträge, die den Verkauf oder Erwerb einer Immobilie zum Gegenstand haben, sind beurkundungspflichtig (§ 311b BGB). Wird ein Immobilienkaufvertrag nicht notariell beurkundet, ist er mangels Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Form nichtig (126 BGB). Dafür genügt es, dass bereits ein Teil der maßgeblichen Vereinbarung nicht beurkundet ist. Wird also infolge der Kaufpreismanipulation nicht derjenige Kaufpreis beurkundet, den der Erwerber letztendlich an den Veräußerer bezahlt, ist der gesamte Kaufvertrag nichtig.
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Kaufpreismanipulation ist Steuerbetrug
Die Parteien machen sich zudem des Steuerbetrugs schuldig. Da der Kaufvertrag nichtig ist, riskiert der Erwerber, dass er mangels rechtswirksamen Kaufvertrages nicht die Eintragung als neuer Eigentümer in das Grundbuch betreiben kann und zugleich darauf angewiesen ist, das dem Veräußerer bezahlte Geld von diesem zurückerstattet zu bekommen. Nicht zuletzt machen sich beide Parteien gegenseitig erpressbar.
Auch ist der Notar verpflichtet, in Kenntnis der Umstände eine Beurkundung abzulehnen, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar ist, weil die Parteien erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgen (§ 4 BeurkG).
Da die Grunderwerbssteuer sich auf das Grundstück, Gebäude und untrennbar mit dem Grundstück verbundene Inventar bezieht, werden serienmäßige Einbaumöbel wie Einbauküche, Sauna, Markise, Einbauschränke, Kamine nicht von der Steuer erfasst. Es bietet sich an, solche Kaufpreisbestandteile aus dem Kaufpreis heraus zurechnen und im Notarvertrag gesondert darzustellen.
Wissenswert ist, dass § 3 GrEStG den Erwerb einer Immobilie unter Ehegatten, Verwandte in gerader Linie (Kinder, Enkel), Stiefkinder und Miterben steuerfrei stellt. Nach § 16 III Nr. 2 GrEStG reduziert sich auf Antrag die Grunderwerbssteuer, wenn der Kaufpreis aufgrund baulicher Mängel gemindert wird.
