Kaufpreissammlung

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Wer ein Grundstück verkauft oder kauft, möchte wissen, welchen Wert das Grundstück hat. Interessenten können verschiedene Informationsquellen nutzen. Einen „objektiven“ Verkehrswert gibt es nicht. Er wird vielmehr durch die Gegebenheiten bestimmt (§ 194 BauGB).

Gemäß §§ 193 Abs. V, 195 BauGB führen die Gutachterausschüsse der Gemeinden Kaufpreissammlungen. Sie ermitteln dazu die Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Nach § 195 BauGB hat der Notar jeden Immobilienkaufvertrag sowie jeden Vertrag, durch den ein Grundstück durch Tausch übertragen oder ein Erbbaurecht begründet wird, dem Gutachterausschuss der Gemeinde in Abschrift zu übersenden. Außerdem kann der Gutachterausschuss von den Beteiligten Auskunft über Grundstücke und die Vorlage der zur Führung der Kaufpreissammlung notwendigen Unterlagen verlangen. Jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, kann Auskunft aus der Kaufpreisversammlung erhalten.

Grundlage der Wertbemessung einer Immobilie ist zunächst der Bodenwert. Nach Maßgabe des § 196 BauGB ermitteln die Gutachterausschüsse der Gemeinden die „Bodenrichtwerte“ und veröffentlichen diese mithin in Bodenrichtwertkarten. Jedermann kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Gemeinde die Bodenrichtwertkarten einsehen.

Ergänzend zur Bodenrichtwertkarte führen die Gutachterausschüsse auch Kaufpreissammlungen. Diese bestehen aus einem kartenmäßigen Nachweis (Kaufpreiskarte) und einem beschreibenden Nachweis (Kaufpreiskartei).

Bodenrichtwertkarten und Kaufpreissammlungen sind dennoch nur Orientierungswerte. Ungeachtet der Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen bestimmt letztlich die Nachfrage den Kaufpreis.  Besteht für ein Objekt aufgrund individueller Gegebenheiten keine Nachfrage, ist der anhand der Bodenrichtwerte oder Kaufpreissammlung festgestellte Verkehrswert Illusion. Der Kaufpreis muss sich zwangsläufig danach bemessen, was ein Kaufinteressent bereit ist, als Kaufpreis für ein Objekt zu bezahlen. Will der Verkäufer das Objekt unter diesen Bedingungen derzeit nicht verkaufen, bleibt ihm als Alternative nur, bessere Zeiten abzuwarten.

So konstatierte der Bundesgerichtshof (BGH NJW 1968, 151): … „Der Preis einer Sache muss nicht ihrem Wert entsprechen. Er richtet sich gerade bei Grundstücken nach Angebot und Nachfrage. Der Verkehrswert spielt keine entscheidende Rolle. Vielmehr sind auf Seiten von Verkäufer und Kaufinteressent oft spekulative und subjektive Aspekte bedeutsam.“

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