Kaution (Mietrecht)

In Mietverträgen ist regelmäßig vereinbart, dass der Mieter eine Sicherheit stellt. Probleme entstehen mithin dann, wenn Sie die Immobilie verkaufen. Die Kaution dient zur Sicherung des Vermieters, falls der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt, insbesondere die Miete nicht bezahlt. Verkauft der Vermieter die Immobilie, muss der Erwerber das bestehende Mietverhältnis übernehmen. Der Mieter kann allein wegen des Verkaufs nicht die Rückzahlung seiner Kaution verlangen. Im Regelfall wird der Vermieter die Kaution auf den Erwerber übertragen. Stattdessen können alter und neuer Eigentümer die Kaution auch mit dem Kaufpreis verrechnen oder eine sonstige Vereinbarung treffen.

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Endet das Mietverhältnis, haftet der neue Eigentümer dem Mieter auf Rückzahlung der Kaution und zwar unabhängig davon, ob er die Kaution von dem Voreigentümer tatsächlich erhalten hat. Diese Regelung will vermeiden, dass sich der Mieter an den alten Eigentümer halten muss, mit dem er möglicherweise seit Jahren keinen Kontakt mehr hat. Der neue Eigentümer haftet für die Rückzahlung der Kaution einschließlich der seit Beginn angefallenen Zinsen. Der neue Eigentümer haftet nur dann nicht, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels bereits beendet war. Dann haftet nur der Voreigentümer.

Haftung für die Kaution

Soweit es dem Mieter nicht gelingt, die Kaution nach der Beendigung des Mietverhältnisses vom neuen Eigentümer zurückzuerlangen, haftet auch der alte Eigentümer zusätzlich und neben dem Neueigentümer auf Rückzahlung der Kaution. Der Voreigentümer kann seine Pflicht zur Kautionsrückzahlung auch nicht formularmäßig im Mietvertrag ausschließen. Allerdings muss der Mieter erst versuchen, den Kautionsbetrag von dem Neueigentümer zurückzubekommen. Nur wenn dies nachweislich aussichtslos erscheint, kann der Voreigentümer Anspruch geltend machen.

Der Voreigentümer kann auch nicht einwenden, er habe beim Verkauf der Immobilie die Kaution an den neuen Eigentümer übertragen. Er bleibt insoweit in der Haftung. Diese Rechtslage besteht erst seit der Mietrechtsreform 2001. Bis dahin war der neue Eigentümer nur zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn sie ihm vom Voreigentümer tatsächlich ausgehändigt wurde. War dies nicht der Fall, konnte sich der Mieter nur an den Alteigentümer halten. Da es auf den Zeitpunkt des Eigentumswechsels ankommt, ist diese Rechtslage heute nur dann noch relevant, wenn der neue Eigentümer die Immobilie vor dem 01.09.2001 erworben hat und das Mietverhältnis danach endet.

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