Lastenfrei (Grundbuch)

immoeinfach > immobilienlexikon > lastenfrei

Grundbuch RadiergummiDer Verkäufer einer Immobilie ist durch den Kaufvertrag verpflichtet, dem Käufer die Immobilie zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaffen. Das Eigentum kann er dem Erwerber nur verschaffen, wenn an der Immobilie nicht noch im Grundbuch eingetragene Rechte Dritter bestehen, es sei denn, der Erwerber hätte solche Rechte im Kaufvertrag übernommen. Mit anderen Worten: Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie als Eigentümer die Immobilie lastenfrei übergeben. Im Grundbuch dürfen also zu Lasten der Immobilie keine Rechte Dritter eingetragen sein. Nur dann ist die Immobilie lastenfrei und es besteht Lastenfreiheit. Ist das Grundstück mit Rechten Dritter belastet, müssen die Parteien absprechen, welche Rechte der Erwerber übernimmt und welche gelöscht werden sollen.

Typisches Beispiel ist, dass der Verkäufer die Immobilie zur Sicherung eines Darlehens mit einer Grundschuld belastet hat. Solange das Darlehen noch nicht zurückgezahlt hat, bleibt die Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Um das Grundstück lastenfrei übergeben zu können, muss der Verkäufer die Grundschuld löschen lassen. Die dafür notwendige Löschungsbewilligung des Darlehensgebers (meist einer Bank) erhält er aber nur, wenn er das über die Grundschuld abgesicherte Darlehen an die Bank zurückzahlt und damit die Lastenfreiheit des Grundbuchs herbeiführt.

Regelungen zur Lastenfreiheit im Kaufvertrag

Mit dem Kaufvertrag muss der Notar sicherstellen, dass der Käufer den Kaufpreis erst zahlt, wenn sichergestellt ist, dass er die Immobilie lastenfrei oder nur mit den vereinbarten Belastungen erhält. Zu diesem Zweck wird der Notar im Regelfall angewiesen, die Gläubiger anzuschreiben und deren Ablöseforderungen festzustellen. Der jeweilige Gläubiger wird dem Notar die Löschungsbewilligung übersenden und diese mit der treuhänderischen Auflage verbinden, dass er davon nur Gebrauch machen darf, wenn im Gegenzug das Darlehen aus dem Kaufpreis zurückbezahlt wird. Nur wenn dem Notar alle Löschungsunterlagen vorliegen, die sich auch aus dem Kaufpreis betragsmäßig erfüllen lassen, ist die Eigentumsumschreibung des Grundstücks auf den Erwerber gewährleistet.

Ähnlich ist es, wenn im Grundbuch ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen ist. Dann wird der die Zwangsvollstreckung betreibende Gläubiger den Vermerk nur löschen lassen, wenn seine Forderung aus dem Kaufpreis bedient werden kann.

Soweit der Erwerber im Grundbuch eingetragene Rechte übernimmt, hat dies keine Auswirkungen auf die Lastenfreiheit. In Betracht kommen z.B. die Übernahme eines Wegerechts oder die Übernahme einer durch den Verkäufer an den Erwerber abgetretenen Eigentümergrundschuld. Eingetragene Sanierungsvermerke oder Leitungsrechte der Stadtwerke bleiben sowieso eingetragen und müssen vom Erwerber ohnehin übernommen werden.

Das könnte Sie auch interessieren:

Wie funktioniert das Grundbuch ?
Rangfolge von Grundbuchrechten
Checkliste Kaufvertrag - Immobilie verkaufen
Immobilien Verkauf: Steuer für Gewinne optimieren
Immobilie verkaufen – trotz Kredit

Sie haben Fragen zum Thema? Schreiben Sie uns gern eine Nachricht