Courtage

Was ist die die Maklercourtage?

Die Courtage ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages oder für die Vermittlung eines solchen Vertrages erhält (Mäklerlohn § 652 BGB).

1. Vereinbarung eines Maklervertrags

Eine Courtage (Provision) zwischen Auftraggeber und Makler gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Es gilt dann der übliche Lohn als vereinbart (§ 653 BGB). Reine Beratungs- und sonstige Hilfeleistungen, wie die Anberaumung eines Beurkundungstermins beim Notar, genügen nicht.

2. Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit

Nachweistätigkeit:

Ein Nachweismakler benennt seinem Kunden lediglich einen Interessenten für den Vertragsabschluss. Dem Kunden muss es, durch den Makler und seine Tätigkeit, möglich sein in konkrete Vertragsverhandlungen einzutreten.

Dazu muss der Makler dem Kunden, den Namen und die Anschrift des Vertragspartners mitteilen. Die Anschrift des Objekts reicht nicht aus.

Von dieser Regel gibt es 2 Ausnahmen:

  1. Die Adresse des Verkäufers stimmt mit der des Objekts überein,
  2. dem Interessenten kommt es vorerst nicht auf die Benennung des Verkäufers an.

Falls die Adresse des Verkäufers mit der des Objekts übereinstimmt, ist es für den Interessenten unschwer möglich den Namen des Eigentümers zu erfahren. Eine gesonderte Namenhaftmachung ist hier nicht mehr nötig.

Auch wenn für den Interessenten die Benennung des Verkäufers vorläufig keine Rolle spielt, er daraufhin aber einen Kaufvertrag ohne weitere Beteiligung des Maklers abschließt, dann kann der Makler seine Provision geltend machen und der Käufer kann sich nicht mehr auf die Unvollständigkeit des Nachweises berufen.

Vermittlungstätigkeit:

Der Makler muss für eine Vermittlungstätigkeit in irgendeiner Form auf die Vertragsparteien eingewirkt haben. Die Vermittlungstätigkeit ist erbracht. Welche Tätigkeit der Makler für eine Vermittlungstätigkeit ausgeführt haben muss, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Anspruch auf die Provision besteht aber nur dann, wenn aufgrund der Tätigkeiten des Maklers auf den Abschluss einen Kaufvertrags eingewirkt wurde.

3. Zustandekommen eines Kauf- oder Mietvertrages

Wenn kein Kaufvertrag oder Mietvertrag abgeschlossen wird, kommt es auch zu keine Fälligkeit der Provision. Die Maklercourtage ist erfolgsorientiert. Nur mit Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags kommt es zur Provision. Ohne Erfolg, keine Courtage.

4. Nachweisbare Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Erfolg

Die Maklertätigkeit muss mit dem Erfolg des Verkaufs zusammenhängen und den Verkauf nachweislich beeinflusst haben.

Courtage – wer ist provisionspflichtig?

Provisionspflichtig ist je nach Vereinbarung entweder nur der Käufer, der Verkäufer oder anteilig beide. Wendet sich ein Kaufinteressent aufgrund einer Anzeige an einen Makler, darf er davon ausgehen, dass der Makler nur für den Verkäufer tätig ist. Die bloße Kontaktaufnahme mit dem Makler begründet noch kein Auftragsverhältnis mit dem Kaufinteressenten. Auch die bloße Übersendung eines Exposé´s mit einem Hinweis auf die bei Vermittlungserfolg fällige Maklerprovision begründet noch keinen Provisionsanspruch. Vielmehr muss der Makler mit dem Kaufinteressenten eine ausdrückliche Provisionsvereinbarung treffen. Besichtigt der Interessent eine vom Makler angebotene Immobilie und akzeptiert dessen Geschäftsbedingungen, kommt der Maklervertrag auch stillschweigend durch „schlüssiges“ Handeln zustande.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Auch die Höhe der Maklercourtage ist frei vereinbar. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben. Eine Orientierungshilfe bieten die in dem jeweiligen Bundesland “marktüblichen” Regelungen. In Berlin und Brandenburg sind bis zu 7,14 % üblich. Unverhältnismäßig hohe Courtagen (BGH, Az. V ZR 260/90: z.B. Das Doppelte von dem, was üblich ist) sind sittenwidrig und können durch Gerichtsurteil entsprechend herabgesetzt werden.

Verhandlungsspielraum kann sich aus Sicht des Verkäufers dann ergeben, wenn die Immobilie schnell veräußerbar oder aus Sicht des Käufers nur schwierig zu verkaufen ist. Die Courtage wird regelmäßig dann als fällig vereinbart, wenn der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen ist.

Es obliegt den Parteien zu vereinbaren, wer welche Courtage an den Makler zu zahlen hat. Das seit 1.6.2015 geltende Bestellerprinzip gilt nur, wenn eine Mietwohnung vermittelt wird. Dann zahlt ausschließlich der Vermieter die Provision an den Makler. Bei Vermietungen beschränkt das WoVermittG die Maklerprovision auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Das Bestellerprinzip gilt aber nicht, wenn die Immobilie verkauft wird.

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