Courtage

Was ist die Maklercourtage?

Die Courtage ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages oder für die Vermittlung eines solchen Vertrages erhält (Mäklerlohn § 652 BGB).

Am 23.12.2020 ist Bestellerprinzip beim Erwerb von Wohneigentum in Kraft getreten. Alle Änderungen finden Sie ausführlich auf unserer Seite zur Maklerprovision beschrieben.

1. Vereinbarung eines Maklervertrags

Eine Courtage (Provision) zwischen Auftraggeber und Makler galt bis zum 23.12.2020 als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Seit dem 23.12.2020 ist für die Vereinbarung und das Zustandekommen eines Maklervertags die Textform nötig. Das bedeutet eine Bestätigung des Auftrags zum Beispiel per Mail oder SMSM. Reine Beratungs- und sonstige Hilfeleistungen, wie die Anberaumung eines Beurkundungstermins beim Notar, genügen nicht.

2. Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit

Nachweistätigkeit:

Ein Nachweismakler benennt seinem Kunden lediglich einen Interessenten für den Vertragsabschluss. Dem Kunden muss es, durch den Makler und seine Tätigkeit, möglich sein in konkrete Vertragsverhandlungen einzutreten.

Dazu muss der Makler dem Kunden, den Namen und die Anschrift des Vertragspartners mitteilen. Die Anschrift des Objekts reicht nicht aus.

Von dieser Regel gibt es 2 Ausnahmen:

1. Die Adresse des Verkäufers stimmt mit der des Objekts überein,
2. dem Interessenten kommt es vorerst nicht auf die Benennung des Verkäufers an.

Falls die Adresse des Verkäufers mit der des Objekts übereinstimmt, ist es für den Interessenten unschwer möglich den Namen des Eigentümers zu erfahren. Eine gesonderte Namenhaftmachung ist hier nicht mehr nötig.

Auch wenn für den Interessenten die Benennung des Verkäufers vorläufig keine Rolle spielt, er daraufhin aber einen Kaufvertrag ohne weitere Beteiligung des Maklers abschließt, dann kann der Makler seine Provision geltend machen und der Käufer kann sich nicht mehr auf die Unvollständigkeit des Nachweises berufen.

Vermittlungstätigkeit:

Der Makler muss für eine Vermittlungstätigkeit in irgendeiner Form auf die Vertragsparteien eingewirkt haben. Die Vermittlungstätigkeit ist erbracht. Welche Tätigkeit der Makler für eine Vermittlungstätigkeit ausgeführt haben muss, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Anspruch auf die Provision besteht aber nur dann, wenn aufgrund der Tätigkeiten des Maklers auf den Abschluss eines Kaufvertrags eingewirkt wurde.

3. Zustandekommen eines Kauf- oder Mietvertrages

Wenn kein Kaufvertrag oder Mietvertrag abgeschlossen wird, kommt es auch zu keine Fälligkeit der Provision. Die Maklercourtage ist erfolgsorientiert. Nur mit Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags kommt es zur Provision. Ohne Erfolg, keine Courtage.

4. Nachweisbarer Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Erfolg

Die Maklertätigkeit muss mit dem Erfolg des Verkaufs zusammenhängen und den Verkauf nachweislich beeinflusst haben.

Courtage – wer ist provisionspflichtig?

Provisionspflichtig ist je nach Vereinbarung entweder nur der Käufer, der Verkäufer oder anteilig beide. Mehr über die Aufteilung der Maklerprovision erfahren Sie in unserem Beitrag.

Die bloße Kontaktaufnahme mit dem Makler begründet noch kein Auftragsverhältnis mit dem Kaufinteressenten. Auch die bloße Übersendung eines Exposé´s mit einem Hinweis auf die bei Vermittlungserfolg fällige Maklerprovision begründet noch keinen Provisionsanspruch. Vielmehr muss der Makler mit dem Kaufinteressenten eine ausdrückliche Provisionsvereinbarung treffen.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Auch die Höhe der Maklercourtage ist frei vereinbar. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben. Eine Orientierungshilfe bieten die in dem jeweiligen Bundesland “marktüblichen” Regelungen. In Berlin und Brandenburg sind bis zu 7,14 % üblich. Unverhältnismäßig hohe Courtagen (BGH, Az. V ZR 260/90: z.B. Das Doppelte von dem, was üblich ist) sind sittenwidrig und können durch Gerichtsurteil entsprechend herabgesetzt werden.

Verhandlungsspielraum kann sich aus Sicht des Verkäufers dann ergeben, wenn die Immobilie schnell zu verkaufen ist oder nur schwierig zu verkaufen ist. Die Courtage wird regelmäßig dann als fällig vereinbart, wenn der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen ist.

Die Maklerprovision bei dem privaten Erwerb von Immobilien muss jedoch seit dem 23.12.2020 zum gleichen Anteil von beiden Parteien getragen werden. Der Auftraggeber des Maklers kann jedoch auch freiwillig einen höheren Anteil übernehmen. Auf die 2. Partei dürfen immer maximal 50% der gesamten Provision übertragen werden.