Modernisierung (WEG)

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Modernisierungen sind Maßnahmen, die den Gebrauchswert einer Wohnungseigentumsanlage nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder zu nachhaltigen Einsparungen von Energie oder Wasser führen (§§ 559, 555b Nr. 1, 3 – 6 BGB). Steht der Verkauf der Wohnung an, kann es durchaus vorteilhaft sein, die Wohnung vorher noch zu modernisieren und die Verkaufschancen zu verbessern. Innerhalb seines Sondereigentums kann der Wohnungseigentümer selbstverständlich jede Art von Modernisierung vornehmen. Soweit jedoch das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, ist er auf die Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft angewiesen. Beispiel: Im Regelfall stehen die Heizkörper in der Wohnung im Sondereigentum. Sie können aber in der Teilungserklärung dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sein.

Modernisierungen können auch ohne konkreten Reparaturbedarf durchgeführt werden, wenn die Wohnungseigentümer sie mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließt. Doppelt qualifizierte Mehrheit bedeutet, dass die Wohnungseigentümer die Modernisierungsmaßnahme mit drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer beschließen müssen, die zudem mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile ausmachen (§ 22 Abs. II WEG). Der einzelne Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Modernisierung. Eine Ausnahme besteht nur, wenn er sich auf sein Recht auf Barrierefreiheit beruft und einen barrierefreien Zugang zu seinem Wohnungseigentum einfordert.

Modernisierungsmaßnahmen sind von reinen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen abzugrenzen, die durch einfache Mehrheit beschlossen werden können. Außerdem ist die reine Modernisierung zur modernisierenden Instandsetzung abzugrenzen. Auch diese kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, sofern ein konkreter oder absehbarer Instandsetzungsbedarf besteht. Besteht insoweit Bedarf, kann die Eigentümergemeinschaft eine Anpassung vorhandener defekter Anlagen und Einrichtungen an einen technisch oder wirtschaftlich besseren Standard beschließen. Die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung soll nicht auf die bloße Wiederherstellung des früheren Zustandes beschränkt sein. Sie soll vielmehr eine sinnvolle Modernisierung einschließen, die sich anlässlich des Instandhaltungs- oder Instandsetzungsbedarfs aufdrängt. Typische Modernisierungsmaßnahmen sind der Austausch einfach verglaster Fenster gegen Isolierglasfenster. Besteht hingegen konkreter Instandsetzungsbedarf (Fenstergläser sind altersbedingt alle undicht), würde es sich um eine modernisierende Instandsetzung handeln.

Ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss kann eine Modernisierungsmaßnahme dann nicht rechtfertigen, wenn die Modernisierung die Eigenart der Wohnanlage ändert oder die Wohnanlage umgestaltet (Beispiel: Luxussanierung eines Wohnhauses mit einfacher Wohnqualität). Außerdem darf sich keine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks ergeben (z.B. Einbau einer Dachgaube, die die Symmetrie des Hauses verändert). Derartige Maßnahmen stellen sich dann als bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer bedarf und nicht mehrheitlich beschlossen werden kann. Ein Wohnungseigentümer kann sich gegen eine Modernisierung auch wehren, wenn er unbillig beeinträchtigt würde. Dies kann der Fall sein, wenn er durch den Einbau eines Fahrstuhls erhöhten Geräuschbelästigungen ausgesetzt wäre oder infolge des Kostenaufwandes gezwungen wäre, seine Wohnung zu verkaufen.

Beispiele:

Instandhaltung: Wartung der Heizung nebst Austausch von Verschleißteilen

Instandsetzung: Ausbau der defekten und Einbau einer baugleichen Wärmepumpe

Modernisierende Instandsetzung: Einbau einer leistungsfähigeren und energiesparenden Wärmepumpe

Modernisierung: Austausch der veralteten Heizungsanlage und Einbau einer neuen Heizungsanlage

Bauliche Veränderung: Ausbau von Elektrospeicheröfen und Einbau einer Zentralheizungsanlage, Verglasung des Balkons, Ausbau einer Terrasse in der DG-Wohnung.

 

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