Notarbestätigung

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Stempel OK HäkchenDie Notarbestätigung spielt bei der Abwicklung von Grundstückskaufverträgen eine erhebliche Rolle. Mit der Notarbestätigung bestätigt der Notar gegenüber der den Kaufpreis finanzierenden Bank, dass er zugunsten des Käufers der Immobilie die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und/oder die Eintragung einer Grundschuld beim Grundbuchamt beantragt hat. Die Notarbestätigung wird auch als Ranggarantie oder Notarbescheinigung bezeichnet.

Notarbestätigung dient dem Eintrag der Grundschuld

Mit der Notarbestätigung soll gewährleistet werden, dass der Erwerber als neuer Eigentümer und die Grundschuld als Sicherheit für das zu gewährende Darlehen im Grundbuch eingetragen werden kann. Für die Parteien des Kaufvertrages entsteht ein zeitlicher Vorteil, da sie die Eintragung ins Grundbuch nicht abwarten müssen, um über den Kaufpreis verfügen zu können. Es genügt, dass der Notar die Notarbestätigung zusammen mit einer vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde bei der Bank vorlegt.

Grund für eine solche Bestätigung ist, dass die Eintragungen im Grundbuch durch das Grundbuchamt oft erst mit erheblicher zeitlicher Verzögerung erfolgen. Müsste der Erwerber auf den Grundbucheintrag warten, würde die Bank vorher nicht den Kaufpreis auszahlen, sodass sich die Abwicklung des Kaufvertrages verzögern würde. Umgekehrt käme der Verkäufer vorher nicht in den Genuss des Kaufpreises.

Notarbestätigung dient der Kreditauszahlung

Die Notarbestätigung dient nicht nur der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld, sie ermöglicht auch die Beschleunigung der Kreditauszahlung. Soweit sie auch als Rangbescheinigung bezeichnet wird, ist dieser Begriff etwas irreführend, da der Notar keinen bestimmten Rang im Grundbuch bestätigen kann. Die Notarbestätigung stellt lediglich eine gutachterliche Stellungnahme des Notars dar, mit der er die ihm ersichtlichen Tatsachen feststellt, dass bei normalen Verlauf der Dinge die beantragten Eintragungen aller Wahrscheinlichkeit nach antragsgemäß erfolgen werden. Der Notar kann also keineswegs garantieren, dass die Eintragungen antragsgemäß vorgenommen werden. Er kann lediglich bestätigen, dass ihm keine Umstände bekannt sind, die der beantragten Eintragung entgegenstehen. Um diese Umstände festzustellen, muss er regelmäßig das Grundbuch einbeziehen.

Da er am Tag des Antragseingangs noch nicht feststellen kann, ob eventuell noch weitere Anträge beim Grundbuch vorliegen, darf er die Einsichtnahme frühestens sieben Tage nach Eingang seiner Anträge beim Grundbuchamt durchführen. Die Notarbestätigung ist keine öffentliche Urkunde, erhält keine Urkundennummer und ist stets schriftlich zu erteilen. Die kreditgebende Bank kann mit der notariellen Rangbeschreibung eine vorzeitige Auszahlung des Kredits veranlassen.

Die Risiken für den Notar

Für den Notar ist die Notarbestätigung nicht ohne Risiken. Bezahlt der Erwerber nicht die für die Eintragung der Grundschuld angeforderte Gebühr, weist das Grundbuchamt den Antrag zurück, sodass die Grundschuld nicht ranggerecht eingetragen werden kann, obwohl die Bank aufgrund der Notarbestätigung möglicherweise bereits den Kaufpreis ausbezahlt hat. Ein Risiko kann auch darin bestehen, dass das Grundbuchamt den Antrag zurückweist, weil der Grundbucheintragung ein Hindernis entgegensteht, das der Notar bei Einsichtnahme in das Grundbuch nicht erkennen konnte.

Typisches Beispiel ist, dass gegen den Verkäufer das Insolvenzverfahren eröffnet wurde und er beim Verkauf insoweit keine Verfügungsbefugnis über das Grundstück mehr hatte. Nicht zuletzt können Fehler des Grundbuchamts dazu führen, dass die Eintragung nicht ranggerecht erfolgt und ein vielleicht später eingehender Antrag eines anderen Beteiligten unter Missachtung des Prioritätsgrundsatzes vorrangig eingetragen wird.

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