Der Eigentümer eines Grundstücks kann mit seinem Grundstück nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen (§ 903 BGB). Er kann an seinem Grundstück aber auch ein Nutzungsrecht zugunsten einer dritten Person gewähren. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt eine ganze Reihe solcher Nutzungsrechte an Grundstücken. Nutzungsrechte sind gegenüber den Sicherungsrechten abzugrenzen.
Nutzungsrechte begründen Rechte zur Nutzung der Immobilie, während Sicherungsrechte die Forderung eines Dritten absichern und auf das Grundstück als Sicherungsmittel zugreifen. Typische Beispiele für Sicherungsrechte sind die Hypothek und die Grundschuld. Diese Rechte gewähren kein Recht auf Nutzung des Grundstücks, sondern nur eine Sicherheit.
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Nutzungsrecht nach BGB
Rein vertragliche Nutzungsrechte sind die Miete und die Pacht. Bei einem Nutzungsrecht kann es sich aber auch um die Einräumung von Verwertungsrechten des Urhebers handeln, in dem nach dem Gesetz über Urheberrecht und verwandte Schutzzwecke (UrhG) eine Nutzung eingeräumt wird. Das Nutzungsrecht kann sich auf einzelne oder alle Nutzungsarten, auf eine ausschließliche oder eine anteilige Nutzung, beziehen. Die Nutzungsarten und die damit verbundenen Verwertungsrechte können vielfältig sein. Diese Nutzungsrechte werden vertraglich fixiert, sind aber nicht im Grundbuch eingetragen.
Nutzungsrecht und Grundbuch
Darüber hinaus gibt es vertragliche Nutzungsrechte, die zusätzlich dinglich abgesichert sind. Dinglich bedeutet, dass diese Rechte im Grundbuch eingetragen werden und dem Nutzungsberechtigten die Sicherheit gewähren, dass sein vertraglich vereinbartes Nutzungsrecht dauerhaft und zuverlässig gewährt wird. Die Eintragung im Grundbuch ermöglicht die zwangsweise Vollstreckung, um das vereinbarte Nutzungsrecht durchzusetzen. Ein dingliches Nutzungsrecht, das im Grundbuch eingetragen ist, kann nur mit Zustimmung des Rechteinhabers gelöscht werden. Ansonst gilt sein Nutzungsrecht bis zum Ableben.
Immobilien und Nutzungsrecht
Als Nutzungsrecht an Immobilien gibt es den Nießbrauch, durch den der Nießbrauchberechtigte berechtigt ist, die Nutzungen aus einer Immobilie für sich zu vereinnahmen (z.B. Mieteinnahmen).
Demgegenüber gibt es auch das Wohnrecht. Das Nießbrauchrecht wird oft im Wege der vorweggenommenen Erbfolge vereinbart, bei der das Eigentum bereits auf den späteren Erben übertragen wird, während die Nutzungsmöglichkeit dem späteren Erblasser vorbehalten bleibt. Der Nießbrauch ist ein höchst persönliches Recht und erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers.
Nutzungsrecht Wohnung
Das Wohnrecht kommt ebenfalls häufig im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge zum Einsatz. Das Wohnrecht gestattet es dem Nutzungsberechtigten ein Haus oder eine Wohnung dauerhaft nutzen zu können. Das Eigentum wird übertragen, aber die ausschließliche und dinglich gesichert Nutzung liegt beim eingetragenen Nutzungsberechtigten. Diese Art des Nutzungsrechts beinhaltet auch, dass sich der Eigentümer um den Erhalt der Immobilie kümmern muss, während der Nutzungsberechtigte hierzu nicht verpflichtet ist. Das Wohnrecht erlischt mit dem Tod des Nutzungsberechtigten.
Dingliches Nutzungsrecht
Ferner gibt es die Reallast, bei der der Grundstückseigentümer wiederkehrende Leistungen mit dem Grundstück absichert (z.B. Käufer zahlt dem Verkäufer des Grundstücks eine lebenslange Rente). Auch solche Nutzungsrechte werden im Grundbuch eingetragen. Besonders eingehend regelt das BGB die Dienstbarkeiten. Es unterscheidet Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten.
Nutzungsrechte an Grundstücken
Als Nutzungsrecht an Grundstücken kommen neben der Dienstbarkeit auch das Erbbaurecht und das Wohnungseigentum in Betracht. Hierbei handelt es sich um grundstücksgleiche Rechte. Bei der Grunddienstbarkeit hingegen sind das herrschende Grundstück und das dienende Grundstück zu unterscheiden. Zugunsten des herrschenden Grundstücks wird das dienende Grundstück in einer bestimmten Art und Weise belastet.
Beispiel: Der Grundstückseigentümer gewährt seinem Nachbarn ein Geh- und Fahrrecht über sein Grundstück oder verpflichtet sich, auf seinem Grundstück kein Doppelhaus zu errichten. Die Grunddienstbarkeit ist immer auf eine Duldung oder Unterlassen, nicht aber auf ein positives Tun des Eigentümers des dienenden Grundstücks ausgerichtet. Die Dienstbarkeit besteht unabhängig davon, wer aktuell Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, wird das Recht mit übertragen.
Bei der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit ist die Berechtigung hingegen an eine bestimmte Person geknüpft. Sie ist deshalb nicht übertragbar und nicht vererblich. Beispiel ist das Wohnungsrecht. Es erlaubt dem Berechtigten, eine Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. ES können aber auch andere Nutzungsarten als beschränkt persönliche Dienstbarkeiten eingeräumt werden.
Beispiel: Der Eigentümer eines Grundstücks räumt der Bauaufsicht (zum Beispiel dem Landkreis) das Recht ein, sein Grundstück als Rettungsweg oder Feuerwehrzufahrt für ein anderes Grundstück zu nutzen.
Wenn ein Nutzungsrecht an PkW-Einstellplätzen in der Teilungserklärung einer Wohnung zugeordnet ist, aber nicht im Grundbuch eingetragen ist, kann dann den Mhteigentünern das Parken verweigert werden?