Öffentlich-rechtliche Verpflichtung

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Auch wenn Grundstücke im Privateigentum stehen, unterliegen sie öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen. Solche Verpflichtungen sind im Baulastenverzeichnis der jeweiligen Gemeinde eingetragen und werden bei den unteren Bauaufsichtsbehörden dokumentiert. Die Baulastenverzeichnisse enthalten sogenannte Baulasten. Wer ein Grundstück erwerben will, sollte neben dem Grundbuch möglichst auch das Baulastenverzeichnis einsehen.

Baulasten stellen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde dar, nach denen der Eigentümer bestimmte, das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden hat.

Diese Baulasten stehen neben den im Grundbuch in Abteilung II eingetragenen Belastungen eines Grundstücks und können weitere Grundstücksbelastungen darstellen. Baulasten als öffentlich-rechtlich Verpflichtungen beruhen auf einem öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnis und sind daher nicht unbedingt aus dem mit privatrechtlichen Rechtsverhältnissen geprägten Grundbuch ersichtlich. Das Baulastenverzeichnis ist für jedermann einsehbar, soweit er ein halbwegs berechtigtes Interesse darlegen kann.

Eine Baulast wird in der Praxis immer dann unumgänglich, wenn ein Bauherr auf seinem Grundstück bauplanungsrechtliche Vorgaben berücksichtigen und sich deshalb eines angrenzenden Grundstücks bedienen muss, um die Bebaubarkeit herbeizuführen.

Als Baulast und öffentlich-rechtliche Verpflichtung kommen in Betracht:

  • Abstandsbaulast
  • Anbaubaulast
  • Stellplatzbaulast
  • Vereinigungsbaulast
  • Zuwegungsbaulast

Kann der Bauherr den nach der jeweiligen Landesbauordnung vorgesehenen Grenzabstand zum Nachbargrundstück nicht einhalten, kann ihm der Nachbar eine Abstandsbaulast bewilligen und die Bebauung ermöglichen. Bei der Stellplatzbaulast besteht die öffentlich-rechtliche Verpflichtung darin, dass der Bauherr das Grundstück nur bebauen darf, wenn er entsprechende Stellplätze nachweist. Bei der Zuwegungsbaulast geht es darum, ein bislang noch nicht an den öffentlichen Verkehrsraum angeschlossenes Grundstück über ein Wegerecht zu Lasten eines davor liegenden Grundstücks zugänglich und damit bebaubar zu machen. Bei der Vereinigungsbaulast bebaut der Bauherr zwei verschiedene Grundstücke mit einer Immobilie. Die Grundstücke werden zu diesem Zweck vereint, bleiben aber rechtlich selbstständig. Soweit das Grundstück eines Nachbarn belastet wird, muss ihm der Bauherr meist eine Entschädigungsleistung zahlen.

Die öffentlich-rechtliche Verpflichtung muss schriftlich dokumentiert werden, indem sie öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde abgegeben wird. Da sie grundstücksbezogen ist, bleibt sie nach dem Verkauf des Grundstücks fortbestehen und verpflichtet auch den neuen Eigentümer, die Vorgaben der Baulast einzuhalten. Eine Baulast erlischt nur, wenn die Bauaufsichtsbehörde ausdrücklich darauf verzichtet.

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