Öffentlicher Glaube

Grundbuch LupeDas Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Der öffentliche Glaube ist als Bestandteil des Sachenrechts im BGB definiert. § 891 BGB begründet die Vermutung, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht demjenigen zusteht, zu dessen Gunsten es eingetragen ist. Zugleich wird vermutet, dass ein im Grundbuch gelöschtes Recht nicht mehr besteht. Und nach § 892 BGB darf sich derjenige, der ein Recht an dem Grundstück durch Rechtsgeschäft erwirbt, darauf verlassen, dass die Eintragungen im Grundbuch korrekt sind. Dieser öffentliche Glaube des Grundbuchs dient dem Schutz des Rechtsverkehrs. Wenn Sie also eine Immobilie verkaufen, ist der Sachstand des Grundbuchauszugs für den Erwerber verbindlich.

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Öffentlicher Glaube und Unrichtigkeit des Grundbuchs

Was im Grundbuch eingetragen ist, braucht nicht zwangsläufig mit der materiellen Rechtslage übereinstimmen. Grundbuchinhalt und Rechtslage können durchaus voneinander abweichen.

Beispiel: Nach der Beurkundung des Immobilienkaufvertrages und der Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch, ficht der Verkäufer den Vertrag wegen Irrtums an. Dann ist der Kaufvertrag gegebenenfalls nichtig. Da der Erwerber aber noch als Eigentümer im Grundbuch vermerkt ist und die Löschung seiner Eigentümerstellung Zeit braucht, könnte er das Grundstück an einen Dritten verkaufen. Der Dritte darf dann als Erwerber darauf vertrauen, dass der als Eigentümer im Grundbuch noch eingetragene Veräußerer tatsächlich Besitzer des Grundstücks ist und das Grundstück auch verkaufen darf. Fehlerhafte Eintragungen im Grundbuch können also dazu führen, dass der wahre Grundstückseigentümer sein Recht oder zumindest die Lastenfreiheit seines Eigentums verliert. Ist dem Käufer die Unrichtigkeit des Grundbuchs bekannt, kann der öffentliche Glaube des Grundbuchs nicht mehr von ihm in Anspruch genommen werden.

Öffentlicher Glaube und Guter Glaube

Derjenige, der auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs vertraut, muss zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages und zum Zeitpunkt seiner Eintragung als neuer Besitzer im Grundbuch guten Glaubens sein. Durch §§ 892, 893 BGB ist der Käufer wegen der Vermutung der Richtigkeit des Grundbuches im guten Glauben geschützt.
Um dem für den wahren Besitzer bestehenden Risiko des Verlustes seiner Rechte zu begegnen, gewährt der Gesetzgeber dem Grundstückseigentümer das Recht, einen Widerspruch in das Grundbuch eintragen zu lassen (§ 894 BGB).

Die Eintragung im Grundbuch kann wegen der Dringlichkeit im Wege einer gerichtlichen einstweiligen Verfügung erfolgen. Durch den Widerspruch wird das Grundbuch zwar nicht gesperrt. Der zu Unrecht im Grundbuch Eingetragene könnte nach wie vor über das eingetragene Recht verfügen. Allerdings wird der gute Glaube eines Dritterwerbers beseitigt, da er durch die Eintragung des Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuches informiert wird.

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