Provisionspflicht

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Die Provisionspflicht des Auftraggebers einer Immobilie ergibt sich daraus, dass § 652 BGB dem Makler eine Provision zugesteht, wenn er die Immobilie erfolgreich vermittelt hat. Reine Beratungs- und sonstige Hilfeleistungen, wie die Vereinbarung eines Notartermins, genügen nicht. Zahlungspflichtig ist derjenige, der den Makler beauftragt und mit ihm eine wirksame Provisionsvereinbarung getroffen hat. Der Makler ist für diese Vereinbarung beweispflichtig. Um den Provisionsanspruch des Maklers abzusichern, kann die Provisionsvereinbarung in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Um Unstimmigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich, die Frage der Provisionspflicht schriftlich und detailliert im Maklervertrag zu vereinbaren.

Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht, wenn der Hauptvertrag wirksam zustande gekommen ist. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn die Parteien den Kaufvertrag über eine Immobilie notariell beurkundet haben. Hängt die Wirksamkeit des Vertrages von Bedingungen oder Genehmigungen ab, entsteht die Provision erst mit dem Eintritt der Bedingung oder der Genehmigung. Steht z.B. der Verkäufer unter Betreuung und verweigert das Betreuungsgericht die Genehmigung des Grundstückkaufvertrages, ist der Vertrag von Anfang an unwirksam. Der Makler hat dann keinen gültigen Vertrag zustande gebracht und hat keinen Provisionsanspruch.

Nicht provisionspflichtig sind Verträge, bei denen der Makler mit der Seite des Verkäufers oder des Erwerbers persönlich oder wirtschaftlich verflochten ist. Der dabei bestehende Interessengegensatz schließt aus, dass der Makler neutral vermittelt.

Problematisch ist die Provisionspflicht, wenn der Auftraggeber Vorkenntnis geltend macht. Seine Vorkenntnis muss sich in diesem Fall auf die konkrete Verkäuflichkeit des Objekts beziehen. Der Umstand, dass ihm das Objekt als solches bekannt war, berührt die Provisionspflicht  dann nicht. Hat ein Verkäufer mehrere Makler eingeschaltet, ist der Kaufinteressent demjenigen Makler provisionspflichtig, von dem er alle wesentlichen Informationen erhalten hat, die zu seinem Kaufentschluss geführt haben. Erwirbt der Interessent eine Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren, kann sich die Provisionspflicht daraus ergeben, dass der Makler im Wege der Individualvereinbarung sich für seine Information über das Verfahren vom Auftraggeber hat eine Provision versprechen lassen.

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