Qualifizierter Alleinauftrag

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Der qualifizierte Alleinauftrag kennzeichnet sich dadurch, dass der normale Maklervertrag und der einfache Makleralleinauftrag durch zusätzliche Vereinbarungen qualifiziert werden.

Der „normale“ Maklervertrag des § 652 BGB ist für beide Vertragsparteien unverbindlich. Der Auftraggeber kann jederzeit einen anderen Makler einschalten, während der Makler nicht verpflichtet ist, irgendwelche Aktivitäten für seinen Auftraggeber zu entwickeln. Da ein Makler nicht unbedingt bereit ist, Kosten, Zeit und Mühe für eine bloße Verdienstchance einzusetzen, entwickelte sich daraus der Alleinauftrag, der dem Makler für gewisse Zeit das exklusive Recht einräumt, die Immobilie zu vermarkten. Der Auftraggeber verzichtet dabei darauf, die Dienste anderer Makler zeitgleich in Anspruch zu nehmen. Der einfache Alleinauftrag beinhaltet noch kein Verbot von Eigengeschäften oder Direktabschlüssen des Auftraggebers.

Auch beim Alleinauftrag ist der Auftraggeber also noch nicht gehindert, sich selbst weiterhin um den Verkauf des Objekts zu bemühen. Verkauft er das Objekt in Eigeninitiative, hat der Makler keinen Provisionsanspruch und geht auch regelmäßig wegen seiner Aufwendungen leer aus. Das Eigenvermarktungsrecht des Auftraggebers kann allerdings durch individuelle Vereinbarung ausgeschlossen werden und den wertet den Alleinauftrag zum qualifizierten oder erweiterten Alleinauftrag auf.

Im Rahmen des qualifizierten Alleinauftrages kann sich der Auftraggeber verpflichten, direkt an ihn herantretende Interessenten an den Makler zur verweisen oder den Makler zu Vertragsverhandlungen mit Direktinteressenten hinzuzuziehen. Eine solche Vereinbarung kann allerdings nur individuell zwischen Makler und Auftraggeber ausgehandelt werden. Es ist nicht möglich, einen qualifizierten Alleinauftrag in Formularverträgen oder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu vereinbaren.

Missachtet der Auftraggeber die Vereinbarung, steht dem Makler zwar kein Provisionsanspruch, vielmehr ein Schadensersatzanspruch zu, insbesondere Ersatz vergeblicher Aufwendungen. Nur wenn er beweisen kann, dass seine Tätigkeit zum Erfolg geführt hätte, hat er Anspruch auf seinen entgangenen Gewinn und damit auf die gesamte Provision. Idealerweise sollten solche Vereinbarungen schriftlich dokumentiert werden.

Das Rechtsverhältnis des allein beauftragten Maklers ist gesetzlich nicht geregelt. Es war Aufgabe der Rechtsprechung, es zu gestalten und auszufüllen. Danach ist auch der Alleinauftrag ein Maklervertrag und unterliegt im Grundsatz keiner anderen Beurteilung als der normale oder einfache Maklervertrag.

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