Rangbestätigung

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Die Rangbestätigung (auch Rangbescheinigung, Notarbestätigung) ermöglicht eine beschleunigte Kreditauszahlung, wenn der Käufer einer Immobilie den Kaufpreis über ein Bankdarlehen finanziert. Da die Bank den Kaufpreis erst auszahlt, wenn sie sicher sein kann, dass das zu ihrer Sicherheit durch den Käufer bestellte Grundpfandrecht (Hypothek, Grundschuld) tatsächlich vereinbarungsgemäß im Grundbuch eingetragen wird, bestätigt der Notar, dass ihm keine Hindernisse bekannt sind, die einer ranggerechten Eintragung der Grundschuld im Grundbuch  entgegenstehen könnten.

Dazu nimmt der Notar Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten beim Grundbuchamt, um die aktuelle Grundbuchlage einschätzen zu können.

Anlass für eine solche Rangbestätigung ist der Umstand, dass beim Grundbuchamt eingereichte Anträge einer gewissen Bearbeitungszeit unterliegen und die Bank naturgemäß erst dann bereit ist, den Kaufpreis auszuzahlen, wenn die zu ihrer Sicherheit bestellte Grundschuld eingetragen ist. Die Rangbestätigung überbrückt den Zeitraum von dem Zeitpunkt, an dem der Notar den Antrag beim Grundbuchamt einreicht und der Eintragung im Grundbuch. Die Bank akzeptiert, dass der Notar den Rang ihrer Grundschuld im Grundbuch bestätigt und ist damit bereit, den Kaufpreis vorzeitig bereits vor der Eintragung der Grundschuld auszuzahlen.

Die Rangbestätigung wird als gutachterliche Stellungnahme des Notars im Rahmen seiner Betreuungstätigkeit bewertet. Der Notar kann mit der Bestätigung nicht gewährleisten, dass die beantragte Grundschuld eingetragen wird und den vereinbarten Rang im Grundbuch  erhält. Er kann nur bestätigen, dass ihm aufgrund seiner Feststellungen keine Umstände bekannt sind, die der Umschreibung des Eigentums oder der Eintragung der Grundschuld im Rang entgegenstehen.

Rangbestätigungen sind mit Risiken verbunden.  Zahlt der Käufer nicht die Grundbuchgebühren, weist das Grundbuchamt den Antrag zurück. Die beabsichtigte Rangwirkung der Grundschuld geht verloren. Besonders problematisch  kann sein, dass der Antrag zurückgewiesen wird, weil dem Antrag ein Hindernis entgegensteht, das der Notar bei der Einsichtnahme des Grundbuchs noch nicht erkennen konnte. Typisches Beispiel ist, wenn über das Vermögen des Käufers das Insolvenzverfahren eröffnet wurde.

Verschuldet fehlerhafte Rangbescheinigungen begründen eine Amtspflichtverletzung und damit eine Amtshaftung des Notars. Die Bank kann als Schadenersatz verlangen, so gestellt zu werden, als hätte sie das Darlehen nicht ausgezahlt oder den Schaden ersetzt verlangen, der ihr dadurch entsteht, dass die Grundschuld nicht den vereinbarten Rang erhalten hat.  Notare sind daher sehr zurückhaltend, wenn sie eine Rangbestätigung erstellen sollen.

 

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