Realteilung

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Realteilung bezeichnet die Aufteilung eines Grundstücks in zwei selbstständige Grundstücke. § 19 BauGB definiert die „Teilung von Grundstücken“ als die „dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbstständiges Grundstück im Grundbuch eingetragen werden soll“.

3D Icon Grafik Grundstücke VermessungIm Unterschied zur Begründung von Wohnungseigentum, bei der die Wohnungseigentümer am Grundstück nur einen ideellen Anteil erwerben, wird ein Grundstück bei der Realteilung tatsächlich aufgeteilt. Realteilung bedeutet begrifflich, dass ein einheitliches Grundstück so aufgeteilt wird, dass mit der Teilung mehrere neue, rechtlich und tatsächlich selbstständige Grundstücke entstehen (Flurstück). Für jedes neu entstandene Grundstück wird ein eigenständiges Grundbuchblatt oder eine eigene laufende Nummer angelegt.

Um die Teilung herbeizuführen, müssen die Grundstücke neu eingemessen werden. Die jeweils entstehenden Flurstücke erhalten im Liegenschaftskataster eine eigenständige Flurstücksnummer. Die Realteilung ist nicht notariell beurkundungspflichtig. Es genügt die Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass die Realteilung seines Grundstücks erfolgt ist. Will der Eigentümer allerdings eine infolge der Realteilung entstandene Immobilie verkaufen, muss der Verkauf notariell beurkundet werden.

Gründe für eine Realteilung

Grund für eine Realteilung ist oft, dass ein Grundstück mit einer großen Grundstücksfläche wirtschaftlich besser genutzt werden soll, indem der Eigentümer die neu entstandene Teilfläche verkauft oder einem Dritten überlässt. Bei überdurchschnittlich großen Grundstücken, die nur mit einem Gebäude bebaut sind, rechnet sich die überzählige Fläche nicht mehr so nachhaltig, als wenn das Grundstück mehrfach bebaut wird.

Wichtig ist, dass bei der Realteilung mit der Baubehörde abzuklären ist, ob die Bebaubarkeit der neu entstehenden Grundstücke gewährleistet bleibt, da durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen dürfen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen (§ 19 Abs. II BauGB, z.B. wenn der Bebauungsplan eine Mindestgröße von Grundstücken vorschreibt).

Ist ein ungeteiltes Grundstück mit mehreren Reihenhäusern bebaut und teilt der Eigentümer die Einzelgrundstücke real auf, um sie an einzelne Interessenten zu verkaufen, hat der jeweilige Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB und genießt Kündigungsschutz nach § 577a BGB. Der Erwerber der Immobilie kann dann frühestens nach Ablauf von drei Jahren das Mietverhältnis kündigen. Diese Vorschriften, die eigentlich darauf abstellen, dass Wohnungseigentum begründet wird, sind auch dann anwendbar, wenn das Grundstück lediglich durch Realteilung in einzelne selbstständige Grundstücke aufgeteilt wird (BGH NJW 2008, 2257).

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