Die Wahl der richtigen Rechtsform ist Kern jeglicher unternehmerischen Tätigkeit. Sie ist aber auch bedeutsam, wenn ein Immobilienkaufvertrag formuliert werden soll. Die Rechtsform kennzeichnet, wer als Vertragspartner handelt und durch wen ein Vertragspartner ordnungsgemäß vertreten wird. Der Notar wird beim Immobilienkaufvertrag darauf, dass die Vertretungsbefugnisse zuverlässig nachgewiesen werden. Es empfiehlt sich stets, diese frühzeitig abzuklären.
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Rechtsform natürliche Person
Handelt eine Partei als natürliche Person, unterzeichnet sie den Immobilienkaufvertrag im eigenen Namen. Sie handelt für sich selbst. Treten auf Verkäufer- oder Käuferseite mehrere Personen als Vertragspartner in Erscheinung, handelt es sich meist um eine einfache Bruchteilsgemeinschaft handeln (§ 741 BGB), bei der die Teilhaber nur gemeinschaftlich über die Immobilie verfügen können. Der einzelne Teilhaber kann nur über seinen Anteil verfügen, die Immobilie selbst aber nicht verkaufen.
Beispiel: Die Geschwister A, B und C bilden eine Erbengemeinschaft. Soll aus dem Nachlass eine Immobilie verkauft werden, müssen Sie den Kaufvertrag gemeinsam unterzeichnen. Verweigert ein Erbe den Verkauf, bleibt in letzter Konsequenz nur die zwangsweise Teilungsversteigerung.
Rechtsformen Unternehmen
Tritt eine Partei als BGB-Gesellschaft auf (im Gegensatz zur bloßen Bruchteilgemeinschaft verfolgen die Gesellschafter einen gemeinsamen Zweck, bei dem ihnen eine Förderungspflicht obliegt), können sie im Regelfall gleichfalls nur gemeinsam handeln. Um die konkrete Vertretungsbefugnis festzustellen, wäre der Gesellschaftsvertrag einzusehen.
Bei der offenen Handelsgesellschaft (oHG, sie betreibt im Gegensatz zur BGB-Gesellschaft ein Handelsgewerbe) müssen im Regelfall sämtliche Gesellschafter den Kauf oder Verkauf einer Immobilie beschließen, da es sich dabei regelmäßig um eine außergewöhnliche Geschäftsführungsmaßnahme handelt, die der geschäftsführende Gesellschafter nicht allein beschließen kann. Bei einer Kommanditgesellschaft entscheidet allein der persönlich haftende Komplementär. Ein Kommanditist kann ausnahmsweise ungewöhnlichen Geschäften widersprechen, soweit sie über den gewöhnlichen Betrieb des Unternehmens hinausgehen (§ 164 HGB).
Firmiert eine Partei in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft (GmbH, UG, AG, GmbH & Co KG) oder als eingetragener Verein (e.V.) oder eingetragene Genossenschaft (eG), handelt derjenige, der als Geschäftsführer oder Vorstand bestellt ist. Seine Vertretungsbefugnis ergibt sich aus dem Handelsregister, Vereinsregister oder Genossenschaftsregister. Ein beglaubigter Auszug aus dem Register erleichtert die Abwicklung des Kaufvertrages.
