Gebäude haben, anders als unbebaute Grundstücke, nur eine begrenzte Lebensdauer. Sie unterliegen einer sogenannten Alterswertminderung. Zum Zeitpunkt der Bewertung ihres Verkehrswertes ist daher eine Restnutzungsdauer zu berücksichtigen.
Allein die physische Lebensdauer begrenzt den Sachwert eines Gebäudes und bildet mit der ihr entsprechenden Wertminderung wegen Alters den Gebäudesachwert. Die Restnutzungsdauer ist daher auch die Basis für die Bemessung der Alterswertminderung des Gebäudes.
Definition Restnutzungsdauer
Als Restnutzungsdauer definiert § 6 Abs. VI ImmoWertV die „Zahl der Jahre, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.“ Nach § 6 Abs. VI S. 2 ImmoWertV kann sich die Gesamtlebensdauer und die Restnutzungsdauer durch investive Maßnahmen im Gebäude verlängern und andererseits auch verkürzen, wenn unterlassene notwendige Reparaturmaßnahmen oder andere Umstände dazu führen, dass die Restlebensdauer des Gebäudes im Vergleich zu anderen als kürzer angesehen werden muss.
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Als Modernisierung benennt die Verordnung beispielsweise „Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken“. Bauschäden, also Mängel des Baukörpers, die nach der Fertigstellung des Gebäudes eingetreten sind, verkürzen hingegen die Restnutzungsdauer.
Daneben können weitere Umstände vorliegen, die für den Wert erheblich sind und deshalb ebenfalls berücksichtigt werden müssen. In Betracht kommt die wirtschaftliche Überalterung des Bauwerks oder ein überdurchschnittlich guter Erhaltungszustand oder eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen Nutzung des Gebäudes von der zulässigen Nutzung (z.B. Wohngebäude wird als Discotreff genutzt).
Die Restnutzungsdauer ist danach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung maßgeblich primär vom wirtschaftlichen und technischen Zustand des Gebäudes sowie nachrangig vom Alter des Gebäudes oder der Gebäudeteile abhängig. Um die Restnutzungsdauer einzuschätzen, ist auf die Gesamtnutzungsdauer abzustellen (§ 23 S. 2 ImmoWertV).
Gemeint ist damit die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes, nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann (Bauruine). Die Gesamtnutzungsdauer ist von der Art und Bauweise des Objekts abhängig. Bei Wohngebäuden wird sie üblicherweise auf 60-80 Jahre begrenzt.
In der Folge bestimmt § 23 Abs. I ImmoWertV, dass die „Alterswertminderung unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen zu ermitteln ist. Dabei ist in der Regel eine gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen. Unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen und eine extensive Nutzung beschleunigen den Verfall und damit die Alterswertminderung eines Gebäudes.
