Sach- und Rechtsmängel Kaufvertrag

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Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, sind Sie als Verkäufer einer Immobilie nach § 433 BGB verpflichtet, dem Käufer die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Um die Vielfalt möglicher Sach- und Rechtsmängel zu erfassen, arbeitet das Gesetz mit Definitionen. Je genauer eine Immobilie im Kaufvertrag beschrieben wird, desto weniger braucht im Streitfall auf die gesetzlichen Definitionen zurückgegriffen zu werden.

Grafik Icon GrundbuchSachmängel

Die Immobilie ist sachmängelfrei (§ 434 BGB), …

  • wenn sie bei Gefahrübergang (Übergang von Nutzen und Lasten) die vereinbarte Beschaffenheit hat (z.B. Grundstück wird als Bauland verkauft).
  • Haben die Parteien keine besondere Vereinbarung über die Beschaffenheit getroffen, ist die Immobilie sachmängelfrei, wenn sie sich für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung eignet (z.B. Kauf einer Wohnimmobilie zu Wohnzwecken).
  • Wurde bei Kaufvertragsabschluss die angestrebte Verwendung der Immobilie nicht angesprochen, ist sie sachmängelfrei, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und die übliche Beschaffenheit hat, mit der ein Käufer rechnen kann. Beispiel: Der Erwerber erwirbt die Wohnimmobilie zwecks Untervermietung an wechselnde Feriengäste. Da er damit gegen die Wohnraumzweckentfremdungsverordnung der Gemeinde verstößt, kann er die Immobilie nicht in seinem Sinne nutzen. Dabei sind auch eventuelle vom Verkäufer erwähnte oder gar zugesicherte besondere Eigenschaften zu berücksichtigen. Sichert der Verkäufer zu, dass der Erwerber die Immobilie in einer bestimmten Art und Weise nutzen kann, haftet er wegen eines Sachmangels, wenn dies dann doch nicht der Fall ist.

Rechtsmängel

Rechtsmängel sind in § 435 BGB definiert. Danach ist eine Immobilie rechtsmängelfrei, wenn Dritte keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können (z.B. ein Grundbuch eingetragenes Wegerecht). Als Rechtsmangel betrachtet das Gesetz auch, wenn im Grundbuch ein in Wirklichkeit nicht bestehendes Recht eingetragen ist. Der Verkäufer hat nicht nur Anspruch darauf, die Immobilie übereignet zu bekommen, sondern auch, dass er darüber nach Belieben verfügen kann, ohne dass er durch Rechte Dritter beschränkt ist.

Als Rechtsmängel kommen in Betracht: Dingliche Rechte wie Pfandrechte, Nießbrauch, Grunddienstbarkeiten. In Betracht kommen auch obligatorische Rechte wie die Nutzungsbefugnis an der verkauften Immobilie infolge von Miet- oder Pachtrechten, die beim Verkauf nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete„ von Gesetzes wegen auf den Erwerber übergehen (§ 566 BGB).

Im Hinblick auf öffentliche Lasten von Grundstücken trifft § 436 BGB ausdrückliche Regelungen. Soweit die Partei nicht anders vereinbaren, verantwortet der Verkäufer eines Grundstücks Erschließungsbeiträge und Anliegerbeiträge für alle Maßnahmen, die bis zum Tag der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages bautechnisch begonnen wurden, unabhängig davon, wann die Beitragsschuld zeitlich entsteht.

Verkauft der Eigentümer sein Grundstück, haftet er nicht dafür, dass das Grundstück frei von anderen öffentlichen Abgaben und öffentlichen Lasten ist, die für eine Eintragung in das Grundbuch nicht geeignet sind (Beispiel: Grundsteuern).

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