Das Stimmrecht des Wohnungseigentümers ist zentraler Bestandteil seines Mitgliedschaftsrechts in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Stimmberechtigt ist jeweils der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Der Erwerber einer Wohneinheit ist nicht stimmberechtigt, auch dann nicht, wenn für ihn eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist oder Besitz, Nutzen und Lasten vereinbarungsgemäß auf ihn übergegangen sind.
Grund ist, dass der eingetragene Eigentümer bis zur Eigentumsumschreibung verpflichtet ist, Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums zu tragen und aus diesem Grund die Möglichkeit haben muss, mit seinem Stimmrecht auf die Verwaltung Einfluss zu nehmen. Allerdings kann der eingetragene Eigentümer den Erwerber mit der Vertretung und Ausübung des Stimmrechts bevollmächtigen.
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Zwangsverwalter, Testamentsvollstrecker und Stimmrecht
Steht die Wohnung unter Zwangsverwaltung, übt der Zwangsverwalter das Stimmrecht aus. Wurde über das Vermögen des Eigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet, ist der Insolvenzverwalter stimmberechtigt. Wurde für eine zum Nachlass gehörende Wohnung die Testamentsvollstreckung angeordnet, ist der Testamentsvollstrecker stimmberechtigt.
Kein Stimmrecht haben Grundschuldgläubiger und Mieter. Sind im Grundbuch mehrere Personen als Eigentümer eingetragen, können sie ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Eine Aufspaltung des Stimmrechts ist nicht möglich. Können sich Miteigentümer nicht einigen, entfällt ihre Stimme. Die einheitliche Stimmrechtsausübung ist deshalb bei Bruchteilsgemeinschaften (Ehepaare) und Erbengemeinschaften unabdingbar. Das Stimmrecht beruht im Regelfall auf dem Kopfprinzip (§ 25 WEG).
Jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig davon, welche Miteigentumsanteile er verkörpert. Durch Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung kann das Kopfprinzip durch das Wertprinzip ersetzt werden. Beim Wertprinzip richtet sich das Stimmrecht nach der Größe der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile. Eigentümer mit größeren Anteilen haben daher eine größere Stimmkraft. Alternativ kann die Gemeinschaftsordnung auch bestimmen, dass das Stimmrecht von der Anzahl der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten abhängig ist.
Bei diesem Objektprinzip hat jeder Eigentümer dann so viele Stimmen, wie er Sondereigentumsrechte besitzt. Das Objektprinzip erscheint dann ungerecht, wenn der Eigentümer einer kleinen Wohnung das gleiche Stimmrecht besitzt wie der Eigentümer einer großen Wohnung. Wird das Stimmrecht nach dem Wert- oder Objektprinzip bemessen, kann es dazu führen, dass ein Eigentümer, der viele Eigentumsrechte besitzt, die Mehrheit der Stimmen auf sich vereint (Majorisierung).
Nur dann, wenn der Mehrheitseigentümer seine Stimmenmehrheit rechtsmissbräuchlich ausübt, kann ein anderer Eigentümer den Beschluss anfechten. In Fällen des § 25 Abs. V WEG bestehen Stimmrechtsausschlüsse, wenn ein stimmberechtigter Wohnungseigentümer in einem Interessenkonflikt steht. Beispiel: Vermietung von Teilen des Gemeinschaftseigentums an einen Miteigentümer oder Einleitung eines Verfahrens auf Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG.
