Teilrechtsfähigkeit (WEG)

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Wohnungseigentümergemeinschaften sind teilrechtsfähig. Teilrechtsfähigkeit bedeutet die Fähigkeit, als Rechtssubjekt am Rechtsverkehr aktiv teilnehmen zu können, Träger von Rechten und Pflichten zu sein und im gerichtlichen Verfahren klagen und verklagt werden zu können. Teilrechtsfähig bedeutet zugleich, dass eine WEG nicht alle Rechte (z.B. Erbrecht) hat, die eine voll rechtsfähige Person (Mensch, Bürger) oder Institution (GmbH) besitzt. Diese Teilrechtsfähigkeit ist in § 10 Abs. VI WEG gesetzlich verankert. Vor dieser gesetzlichen Regelung waren die Wohnungseigentümer persönlich Träger sämtlicher Rechte und Pflichten, die sich aus der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft ergaben. Die neue Regelung im Gesetz erleichtert die Verwaltung. § 10 Abs. VI WEG bestimmt ausdrücklich, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft:

  • Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten ist,
  • sie im Rahmen der Gesamtverwaltung des Gemeinschaftseigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen kann,
  • sie die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer ausübt,
  • sie die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt
  • sowie Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind.

Tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband auf, muss sie die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft“ führen und das gemeinschaftliche Grundstück bezeichnen (Beispiel: Wohnungseigentümergemeinschaft Baumallee 7, 23466 Allstadt). Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft beziehen sich auf das Innenverhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern (z.B. Anspruch auf Wohngeldzahlungen) und im Außenverhältnis gegenüber Dritten. Wird die WEG im Außenverhältnis tätig, sind nicht die einzelnen Wohnungseigentümer Vertragspartner, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird dann durch den Verwalter als Organ vertreten (§ 27 Abs. III WEG). Daneben kann jeder einzelne Wohnungseigentümer Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche geltend machen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Soweit die WEG als Verband auftritt, überlagert sie allerdings die individuelle Rechtsverfolgung durch einzelne Wohnungseigentümer und begründet ihre alleinige Zuständigkeit.

Angelegenheiten, die die WEG als Verband wahrnimmt sind u.a.:

  • Abschluss, Verlängerung oder Kündigung des Verwaltervertrages
  • Beauftragung von Handwerkern zwecks Instandhaltung, Instandsetzung oder Modernisierung des Gemeinschaftseigentums
  • Abschluss von Wartungsverträgen
  • Pflicht zur Verkehrssicherung des Gemeinschaftseigentums (Räum- und Streupflicht im Winter)
  • Anspruch auf Zahlung anteiliger Wohngelder der einzelnen Wohnungseigentümer (Hausgeld, Sonderumlage)
  • Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums
  • Schadensersatzanspruch gegen einzelne Wohnungseigentümer wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums
  • Klage auf Beseitigung baulicher Veränderungen nach Mehrheitsbeschluss
  • Klage auf Einhaltung von Gebrauchsregelungen in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum

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