Wohnungseigentum kann durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag begründet werden.
Bei der Teilungserklärung erklärt ein Alleineigentümer, dass er ein in seinem Eigentum befindlichen Grundstück oder an einem errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude Miteigentum begründen möchte (§ 8 WEG). Die Teilungserklärung ist in der Praxis der Regelfall.
Neben der Teilungserklärung kann Wohnungseigentum dadurch begründet werden, dass mehrere Eigentümer einer Immobilie als Miteigentümer (z.B. Erbengemeinschaft, BGB-Gesellschaft) gegenüber dem Grundbuchamt erklären, dass sie das in ihrem Eigentum befindliche Objekt in Miteigentumsanteile aufteilen möchten. Sie beschließen dazu einen Teilungsvertrag.
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Dadurch entsteht Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder Teileigentum an bestimmten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, die den einzelnen Miteigentümern nach der Aufteilung des Objekts zugewiesen werden (§ 3 WEG). Die Aufteilung erleichtert und ermöglicht den Verkauf der einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten.
Teilungsvertrag und Zeitpunkt
Voraussetzung ist nicht, dass sich zum Zeitpunkt der vertraglichen Einigung bereits ein Gebäude auf dem Grundstück befindet. Es genügt, wenn die zu verteilenden Räume eindeutig einem bestimmten Eigentümer zugewiesen werden können. Das bis dahin bestehende Miteigentum wird durch den Vollzug der Teilung mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher im Grundbuch vollständig aufgehoben.
Die Vertragsparteien müssen zum Zeitpunkt des Teilungsvertrages noch nicht Miteigentümer sein. Es reicht aus, wenn sie mit der Beurkundung des Sondereigentums als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
Der Teilungsvertrag verfolgt damit drei Ziele: …
- Die Vertragsparteien bestimmen, welche Räume im Sondereigentum (Wohnungs- und Teileigentum) und welche Teile des Gebäudes im Gemeinschaftseigentum stehen.
- Sie bestimmen die Miteigentumsanteile.
- Sie legen den Nutzungszweck der einzelnen Räumlichkeiten fest. So darf Wohnungseigentum nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Gewerbliche Zwecke sind untersagt.
Der Teilungsvertrag muss bei gleichzeitiger Anwesenheit aller Vertragsparteien vor einem Notar erklärt und notariell beurkundet werden (§ 4 II WEG). Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt werden (§ 4 II WEG). Ist das Grundstück mit einem Grundpfandrecht (Hypothek, Grundschuld) belastet, braucht der dinglich Berechtigte (z.B. Bank als Grundschuldgläubiger) nicht zuzustimmen (BGH NJW 1968, 499).
Ist das Objekt mit einem Wohnrecht belastet, führt die Teilung dazu, dass diejenigen Teile, die außerhalb des Bereichs der Ausübung liegen, frei werden. Ist das Objekt vermietet, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn nach seinem Einzug Wohnungs- oder Teileigentum begründet wird (§ 577 BGB).
