Überbau bedeutet im deutschen Nachbarrecht, dass der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze zum Nachbarn baut und sein Bauwerk über die Grundstücksgrenze ragt. In großen Städten wie Berlin wird häufig an die Grenze heran gebaut, zumindest aber mit sehr kleinen Abständen geplant. Als Makler in Berlin achten wir in solchen Fällen immer genau darauf die Details der Grenzabstände oder einer Grenzbebauung zu hinterfragen.
Wie verfahren, wenn die Grenze überschritten wird?
Die Rechtsmäßigkeit des Überbaus im Nachbarrecht beurteilt sich in drei Varianten.
- Der Nachbar kann dem Überbau ausdrücklich zustimmen und erhält als Gegenleistung eine Entschädigung.
- Der Nachbar bemerkt den Überbau zunächst nicht. Dann muss er den Überbau gegen Entschädigung dulden, sofern der Bauherr bei der Überbauung lediglich leicht fahrlässig verfahren ist.
- Der Nachbar stimmt dem Überbau ausdrücklich nicht zu und erhebt Widerspruch. Dann ist der Bauherr verpflichtet, den Überbau auf eigene Kosten zu beseitigen.
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Gibt es eine Duldungspflicht?
Die Situation des Überbaus regelt § 912 BGB bundesweit, so auch in Berlin. Danach kann der Nachbarn dem Überbau zustimmen oder muss den Überbau dulden, wenn der Eigentümer des Grundstücks lediglich leicht fahrlässig und ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit gehandelt hat (§ 912 I BGB). Grund ist, dass ein Bauwerk nicht ohne Weiteres wieder zurückgebaut oder gar abgerissen werden soll und die Interessen des Bauherrn am Bestand des Gebäudes insoweit höher bewertet werden als das Interesse des Nachbarn, dessen Grundstück überbaut wird.
Meist geht es um wenige Zentimeter. Müsste der Bauherr den Überbau dann bedingungslos beseitigen, müsste er vielleicht in die Substanz des gesamten Gebäudes eingreifen. Ein Verschulden des Architekten ist dem Bauherrn zuzurechnen. Das Verschulden des Bauunternehmers oder seines Personals genügt jedoch nicht. Eine Duldungspflicht besteht im Nachbarrecht ebenso für Überbauten, die zum Zweck der Wärmedämmung errichtet werden. In diesem Punkt ist das Nachbarrecht in den Bundesländern allerdings uneinheitlich geregelt. In Berlin gelten somit andere Bestimmung als beispielsweise in Brandenburg.
Abfindung des Nachbarn
Sofern der Nachbar dem Überbau zugestimmt hat oder diesen dulden und akzeptieren muss, ist er durch eine Geldrente zu entschädigen. Die Höhe dieser Rente bemisst sich nach der Zeit der Grenzüberschreitung (§ 912 II BGB). Sie ist jährlich im Voraus zu entrichten. Gemäß Nachbarrecht verpflichtet der Überbau auch den Erwerber des Grundstücks, dem Nachbar die Rente nach dem Erwerb weiter zu bezahlen. Mit dem Überbau wird der Grundstücksteil des Nachbarn Besitz des Bauherrn.
Wenn der Nachbar widerspricht
Der Nachbar kann den Überbau verhindern, wenn er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhebt. Durch den rechtzeitigen Widerspruch wird die Duldungspflicht ausgeschlossen. Der Nachbar kann in diesem Fall die Beseitigung des über die Grundstücksgrenze hinaus gehenden Überbaus verlangen. Die Kosten trägt der Überbauer.
Der Widerspruch muss aber so rechtzeitig erhoben werden, dass eine Beseitigung ohne erhebliche Zerstörung des Gebäudes möglich ist. Eine langjährige Duldung begründet kein Gewohnheitsrecht, dass der Überbau bestehen bleiben darf. Die Regelung im Gesetz bezieht sich auf den Zeitpunkt „bei der Errichtung des Gebäudes“. Nachträglich angebaute Gebäudeteile (Balkon, Erker) begründen daher keine Verpflichtung des Nachbarn, den Überbau zu dulden, sodass er jederzeit die Beseitigung verlangen kann.
