Übergabetermin (Kaufvertrag)

Hat der Eigentümer seine Immobilie verkauft, muss er diese dem Käufer übergeben. Wird zum Übergabetermin das Haus oder das Grundstück übergeben, gehen die wirtschaftliche Gefahr, die Nutzungen, die Lasten und vor allem die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über (§ 446 BGB).

Gefahrübergang – Was ist im Kaufvertrag zu beachten?

Icon 3D Grafik Uhr ZeitVor dem Übergabetermin empfiehlt es sich, bereits im Kaufvertrag klare Regelungen festzulegen, um die Risikoverteilung klarzustellen. Steht beispielsweise im Winter die Räum- und Streupflicht zur Debatte, sollte geregelt sein, wer für einen eventuellen Unfallschaden in der Verantwortung steht. Gefahrübergang bedeutet, dass der Erwerber mit der Übergabe für die Immobilie verantwortlich ist und das Risiko trägt, dass die Immobilie im Sinne des § 446 BGB zufällig untergeht (Blitzeinschlag lässt Haus abbrennen) oder sich zufällig verschlechtert (z.B. Sturm deckt das Dach des Hauses ab).

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Muster: … „Gefahr, Steuern, Lasten und Verkehrssicherungspflicht einschließlich aller Verpflichtungen aus den den Grundbesitz betreffenden Versicherungen gehen mit der Fälligkeit des Kaufpreises auf den Käufer über.“ … Die Vereinbarung des Gefahrübergangs steht oft unter Vorbehalt.

Übergabe von selbst bewohnten Immobilien

Bewohnt der Verkäufer das Haus oder die Wohnung selbst, wird im Hinblick auf die Fälligkeit des Kaufpreises und damit auf den Besitzübergang üblicherweise ein Räumungs- und Übergabetermin vereinbart. Um zu gewährleisten, dass der Verkäufer fristgerecht auszieht, kann die Zahlung des Kaufpreises Zug um Zug mit der Übergabe des Hauses bzw. der Wohnung vereinbart werden. Alternativ kommt die Vereinbarung einer zeitanteiligen Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete in Betracht, ohne dass dadurch aber ein Mietvertrag begründet wird sowie eine auf die Verzugszeit abgestellte Vertragsstrafe. Der Notar weist meist darauf hin, dass die Beteiligten diesen Umstand selbst feststellen müssen. Dazu genügt die einfache Mitteilung an den Käufer.

Übergabe von vermieteten Immobilien

Ist das Objekt an einen Dritten vermietet, muss der Verkäufer das Mietverhältnis offenlegen. Wird der Mietvertrag vorgeführt, tritt der Erwerber kraft Gesetzes als Vermieter in das Mietverhältnis ein (§ 571 BGB). Will er hingegen den Mietvertrag nicht fortführen, müssen die Parteien vor der Beurkundung des Kaufvertrags eine Regelung finden. Diese kann darin bestehen, dass das Mietverhältnis im Einvernehmen mit dem Mieter aufgehoben wird. Alternativ kann der Erwerber, sobald er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist, das Mietverhältnis mit dem Mieter fristgerecht kündigen und als berechtigtes Interesse nach Maßgabe des § 573 Abs. II Nr. 2 BGB Eigenbedarf geltend machen.

Der Verkäufer kann den Mietvertrag vorher nicht kündigen, da er sich selbst nicht auf Eigenbedarf berufen kann. Für ihn kommt allenfalls ein Kündigungsrecht in Betracht, wenn er an einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ im Sinne des § 573 Abs. II Nr. 3 BGB gehindert wäre, das Haus oder die Wohnung also nicht verkaufen kann, solange der Mieter darin wohnt. Muss er dann die Kündigung gerichtlich gegen den Widerstand des Mieters durchsetzen, wird sich ein Verkauf des Hauses bzw. der Wohnung regelmäßig kaum realisieren lassen.

Was ist beim Übergabetermin zu beachten?

Wird das Haus oder das Grundstück übergeben, sollte die Übergabe persönlich in Anwesenheit des Veräußerers und des Käufers erfolgen. In der Regel übernimmt ein gewissenhafter Immobilienmakler diese Aufgabe für den Verkäufer, wenn er von diesem mit dem Verkauf seiner Immobilie beauftragt wurde. Beim Übergabetermin sollten, möglichst in Anwesenheit von Zeugen, eventuell vorhandene Mängel in einem Übergabeprotokoll dokumentiert werden. Beim Übergabetermin sind die im Besitz des Verkäufers befindlichen Unterlagen, die das Haus oder eine andere Immobilie betreffen, zu übergeben. Dazu gehören u.a. Baupläne, Grundrisszeichnungen, Versicherungsunterlagen und Grundsteuerbescheide und nicht zuletzt die Schlüssel.

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