Übergabetermin

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Hat der Eigentümer seine Immobilie verkauft, muss er diese dem Käufer übergeben. Ab dem Zeitpunkt der Übergabe des Besitzes gegen die wirtschaftliche Gefahr, die Nutzungen, die Lasten und vor allem die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über (§ 446 BGB). Insoweit empfehlen sich im Kaufvertrag klare Regelungen, um die Risikoverteilung klarzustellen. Steht beispielsweise im Winter die Räum- und Streupflicht zur Debatte, sollte geregelt sein, wer für einen eventuellen Unfallschaden in der Verantwortung steht. Gefahrübergang bedeutet, dass der Erwerber mit der Übergabe für die Immobilie verantwortlich ist und das Risiko trägt, dass die Immobilie im Sinne des § 446 BGB zufällig untergeht (Blitzeinschlag lässt Haus abbrennen) oder sich zufällig verschlechtert (z.B. Sturm deckt das Dach ab).

Muster: … „Gefahr, Steuern, Lasten und Verkehrssicherungspflicht einschließlich aller Verpflichtungen aus den den Grundbesitz betreffenden Versicherungen gehen mit der Fälligkeit des Kaufpreises auf den Käufer über.“ …

Diese Vereinbarung steht oft unter Vorbehalt. Bewohnt der Verkäufer das Haus selbst, wird im Hinblick auf die Fälligkeit des Kaufpreises und damit auf den Besitzübergang üblicherweise ein Räumungs- und Übergabetermin vereinbart. Um zu gewährleisten, dass der Verkäufer fristgerecht auszieht, kann die Zahlung des Kaufpreises Zug um Zug mit der Übergabe vereinbart werden. Alternativ kommt die Vereinbarung einer zeitanteiligen Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete in Betracht, ohne dass dadurch aber ein Mietvertrag begründet wird sowie eine auf die Verzugszeit abgestellte Vertragsstrafe. Der Notar weist meist darauf hin, dass die Beteiligten diesen Umstand selbst feststellen müssen. Dazu genügt die einfache Mitteilung an den Käufer.

Ist das Objekt an einen Dritten vermietet, muss der Verkäufer das Mietverhältnis offenlegen. Wird der Mietvertrag vorgeführt, tritt der Erwerber kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein (§ 571 BGB). Will er hingegen den Mietvertrag nicht fortführen, müssen die Parteien vor der Beurkundung des Kaufvertrags eine Regelung finden. Diese kann darin bestehen, dass das Mietverhältnis im Einvernehmen mit dem Mieter aufgehoben wird. Alternativ kann der Erwerber, sobald er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist, das Mietverhältnis kündigen und als berechtigtes Interesse nach Maßgabe des § 573 Abs. II Nr. 2 BGB Eigenbedarf geltend machen. Der Verkäufer kann vorher nicht kündigen, da er sich selbst nicht auf Eigenbedarf berufen kann. Für ihn kommt allenfalls ein Kündigungsrecht in Betracht, wenn er an einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ im Sinne des § 573 Abs. II Nr. 3 BGB gehindert wäre, das Haus also nicht verkaufen kann, solange der Mieter darin wohnt. Muss er dann die Kündigung gerichtlich gegen den Widerstand des Mieters durchsetzen, wird sich ein Verkauf der Immobilie regelmäßig kaum realisieren lassen.

Wird die Immobilie übergeben, sollte die Übergabe persönlich in Anwesenheit des Veräußerers und des Käufers erfolgen. Dabei sollten, möglichst in Anwesenheit von Zeugen, eventuell vorhandene Mängel dokumentiert werden. Zugleich sind die im Besitz des Verkäufers befindlichen Unterlagen, die das Haus betreffen, zu übergeben. Dazu gehören u.a. Baupläne, Grundrisszeichnungen, Versicherungsunterlagen und Grundsteuerbescheide und nicht zuletzt die Haustürschlüssel.

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