Unterlassungsverpflichtung (WEG)

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Unterlassungsverpflichtungen spielen im Wohnungseigentumsrecht eine große Rolle. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, „von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen und vom gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst“ (§ 14 WEG). Mit anderen Worten: Er hat alles zu unterlassen, was die Interessen anderer Wohnungseigentümer über Gebühr beeinträchtigt. Er darf mit seinem Sondereigentum nur so verfahren, dass andere Wohnungseigentümer nicht über Maßen beeinträchtigt werden

Typisches Beispiel: Ein Wohnungseigentümer im zweiten Stock entfernt tragende Wände und beeinträchtigt damit die Statik der Decke im dritten Stock. Zugleich ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, auch auf Personen Einfluss zu nehmen, die zu seinem Hausstand gehören oder denen er die Nutzung des Sondereigentums oder des gemeinschaftlichen Eigentums überlässt (Ehegatte, Kinder, Untermieter). Diese Verpflichtung spielt vor allem bei der Vermietung von Sondereigentum eine große Rolle. Der vermietende Eigentümer muss bei der Gestaltung des Mietvertrages darauf achten, dass das Maß der mietvertraglich zugesicherten Nutzung sich mit den rechtlichen Gebrauchs- und Nutzungsregelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Einklang befindet.

Verstößt ein Wohnungseigentümer beispielsweise mit einer baulichen Veränderung (z.B. Anbau eines Außenkamins oder einer Markise) gegen seine Unterlassungsverpflichtung, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft, aber auch jeder einzelne Wohnungseigentümer, die Beseitigung verlangen (§ 15 Abs. III WEG). Zeigt sich das Problem bereits im Vorfeld der Planung, kann ein Feststellungsantrag vor dem Wohnungseigentumsgericht klären, wer im Recht ist. Geht es darum, eine nicht genehmigte bauliche Veränderung und damit die Schaffung vollendeter Tatsachen zu verhindern, sollte eine einstweilige Verfügung vor dem Wohnungseigentumsgericht beantragt werden. Damit lässt sich erreichen, dass die eigenmächtig durchgeführten oder in Angriff genommenen Bauarbeiten vorläufig eingestellt werden müssen. In einem späteren Hauptsacheverfahren wird dann endgültig die Frage geklärt, wer Recht hat. Eigenmächtige Veränderungen verpflichten den Eigentümer zum Rückbau und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes.

Potentielle Streitigkeiten lassen sich nur vermeiden, wenn ein Eigentümer im Vorfeld seine Wünsche in der Eigentümerversammlung anspricht und zur Diskussion stellt. Auch ein Vorgespräch mit dem Hausverwalter kann zur Klärung beitragen. Wer hingegen nach eigenem Ermessen vollendete Tatsachen schafft, provoziert oft den Argwohn und den Widerstand der Nachbarn.

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