Untervermietung bedeutet, dass der Mieter einem Dritten, die von ihm selbst gemietete Wohnung, ganz oder teilweise gegen Entgelt zum selbstständigen Gebrauch überlässt. Der Vermieter hat ein Interesse daran, dass nur der Mieter, mit dem er den Mietvertrag abgeschlossen hat, die Wohnung nutzt. Daher ist der Mieter ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Wohnung einem Dritten zu überlassen und sie an diesen weiter zu vermieten (§ 540 BGB).
Um aber auch die Interessen des Mieters zu berücksichtigen, erlaubt § 553 BGB die Untervermietung dann, wenn der Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse geltend macht, einen Teil seiner Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Dieses berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein.
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Ein berechtigtes Interesse kann darin bestehen, dass der Mieter aus finanziellen Gründen auf die Untervermietung angewiesen ist oder dieser infolge beruflicher Veränderungen die Wohnung vorübergehend kaum mehr nutzt und dennoch beaufsichtigt wissen möchte. Idealerweise vereinbart der Hauptmieter mit dem Untermieter einen Untermietvertrag, der auf die Vereinbarungen des Hauptmietvertrages Bezug nimmt. Wichtig ist, dass die Kündigungsfristen im Hauptmietvertrag und im Untermietvertrag parallel laufen.
Aufteilung des Wohnraums – Untervermietung
Die Untervermietung bezieht sich ausdrücklich nur auf Teile des Wohnraums. Einen Anspruch auf Untervermietung des gesamten Wohnraums hat der Mieter grundsätzlich nicht. Macht der Mieter ein berechtigtes Interesse geltend, hat er einen Rechtsanspruch auf Untervermietung eines Teils seines Wohnraums. Alternativ kann der Mieter das (befristet vereinbarte und normalerweise nicht ordentlich kündbare) Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen (dreimonatigen) Frist kündigen.
Will der Mieter untervermieten, hat der Vermieter Anspruch darauf, dass der Mieter den Untermieter konkret benennt. Unzumutbare Untermieter kann der Vermieter ablehnen. Eine einmal erteilte Erlaubnis zur Untervermietung kann der Vermieter nur widerrufen, wenn er das Widerrufsrecht ausdrücklich vereinbart hat. Im Verhältnis zum Vermieter schuldet allein der Hauptmieter die Miete. Der Mieter haftet nicht nur für Schäden, sondern auch für das Verhalten seines Untermieters, das der Vermieter in begründeten Fällen auch zum Anlass für eine fristlose Kündigung des Hauptmietverhältnisses nehmen kann.
