Wer Eigentümer einer Eigentumswohnung oder Teileigentumseinheit ist, kann sein Eigentum jederzeit verkaufen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine Eigentümergemeinschaft oft eine geschlossene Gemeinschaft darstellt, die ein Interesse daran hat, dass sich jeder Eigentümer in diese Gemeinschaft einfügt.
Um diesem Spannungsverhältnis gerecht zu werden, bestimmt § 12 WEG: In der Teilungserklärung kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein „Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums oder Teileigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf“.
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Zweck einer Veräußerungsbeschränkung
Zweck ist, zu verhindern, dass ein Eigentümer sein Sondereigentum an eine Person verkauft, bei der zu erwarten ist, dass sie sich nicht in die Wohnungseigentümergemeinschaft einfügen wird (z.B. eine als notorischer Straftäter bekannte Person). Wer als Eigentümer seine Immobilie verkaufen will, sollte frühzeitig die Teilungserklärung studieren und die Person des Erwerbers kritisch betrachten.
In der Teilungserklärung wird der Verkauf von Wohnungseigentum daher regelmäßig davon abhängig gemacht, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft oder der WEG- Verwalter zustimmen. Um der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes und dem daraus fließenden Recht des Eigentümers, frei über sein Eigentum zu verfügen, hat der Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch auf Zustimmung.
Die Zustimmung darf daher allenfalls aus wichtigem Grund in der Person des Erwerbers versagt werden (§ 12 Abs. II WEG). Die Teilungserklärung kann auch beinhalten, dass der Wohnungseigentümer für bestimmte Fälle einen bedingungslosen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung hat, beispielsweise dann, wenn er die Wohnung an einen Familienangehörigen veräußern möchte.
Solange die notwendige Zustimmung aussteht, ist ein Kaufvertrag zwischen Wohnungseigentümer und Erwerber schwebend unwirksam und wird erst mit der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder des WEG-Verwalters wirksam (§ 12 Abs. III WEG).
Darüber hinaus erlaubt § 12 Abs. IV WEG, dass die Wohnungseigentümer durch einfache Stimmenmehrheit beschließen können, eine in der Teilungserklärung vereinbarte Veräußerungsbeschränkung nachträglich oder im Hinblick auf eine bestimmte Situation aufzuheben.
